En Tulum, el número que más se repite en una mesa de ventas es un rendimiento anual
de dos dígitos. Diez, doce, catorce por ciento. Viene en una hoja con el logo del
desarrollo y una tabla de proyección a cinco años.
Ese número no está inventado. Está mal calculado a propósito: sobre
la base equivocada y sin los gastos que sí existen. Vamos a rehacer la cuenta con una
unidad real de nuestro catálogo.
Primero, el dato incómodo
De las 45 propiedades de Tulum que tenemos publicadas,
ninguna acredita su rendimiento con estados de cuenta. Ni las
nuestras. Lo que circula como ROI en esta plaza sale de la proforma del desarrollador,
que es una proyección, no una historia. Cuando alguien le enseñe un 12%, la pregunta
correcta no es «¿de dónde sale?», es «¿me lo enseña en el reporte de la
plataforma de los últimos doce meses?».
La cuenta del folleto
Tomemos un departamento de nuestro catálogo: 125.000 dólares, 45
m², Región 15. La proyección típica se arma así:
- Tarifa por noche: 150 USD.
- Ocupación: 70%, es decir 255 noches.
- Ingreso bruto anual: 38.250 USD.
- Gastos declarados: 60% del bruto se queda… no, en el folleto suele aparecer solo
la administración, un 20%. - Resultado presentado: 30.600 USD sobre 125.000 =
24%. Y como eso suena increíble, se presenta «conservadoramente»
rebajado al 12%.
El 12% parece prudente precisamente porque nació de un número imposible. Esa es la
mecánica.
La cuenta completa, con la misma unidad
Los supuestos de abajo son nuestros y están declarados; no son
datos de esa unidad. Sirven para enseñar dónde se va el dinero:
La base no es 125.000. Sobre el precio hay que sumar gastos de
cierre en Quintana Roo, entre el 5% y el 8% con fideicomiso incluido, y el amueblado
para renta vacacional, de 8.000 a 15.000 dólares. La entrada real queda entre
139.000 y 150.000 USD. Usemos 145.000.
La ocupación no es 70%. Un 70% sostenido todo el año son 255
noches: en temporada baja del Caribe mexicano, con septiembre y octubre flojos, esa
cifra no se sostiene salvo en edificios con gestión profesional y varios años de
reseñas. Una ocupación realista de trabajo está entre el 45% y el 55%: digamos 180
noches.
La tarifa media no es la de temporada alta. Si en alta se cobran
150, el promedio del año con baja incluida se parece más a 110.
- Ingreso bruto: 180 × 110 = 19.800 USD.
- Comisión de plataforma (3% a 15% según el modelo) y gestión (15% a 25% con
exclusividad): −5.900 USD aproximadamente. - Limpieza entre estancias, luz, agua, internet: −2.400 USD.
- Cuota de mantenimiento del condominio, 120 USD al mes:
−1.440 USD. - Predial, seguro y mantenimiento propio de la unidad:
−1.100 USD. - Neto: 8.960 USD al año.
Sobre los 145.000 de entrada real, eso es un 6,2% neto. Sobre los
125.000 del anuncio sería un 7,2%, que es el número que a veces se publica como
«conservador».
Un 6% neto en dólares, en un activo que además puede revalorizar, es un buen
negocio. No hace falta el 12% para que lo sea. Lo que hace falta es que quien
compra sepa cuál de los dos números va a cobrar.
Las cinco preguntas que desmontan cualquier proforma
- ¿Sobre qué base está calculado ese porcentaje: precio de lista o
inversión total con gastos de cierre y amueblado? - ¿Qué ocupación supone y de dónde sale ese dato? Si la respuesta es
«el promedio de la zona», pida el del edificio. - ¿Está neto de comisión, gestión, limpieza, mantenimiento, predial y
seguro? Que le señalen cada línea. - ¿Cuántas unidades iguales hay en el mismo desarrollo? Cuarenta
estudios idénticos compiten entre sí y bajan la tarifa de todos. - ¿Me enseña el reporte de los últimos doce meses de una unidad ya
operando? Con esa pregunta se acaban casi todas las conversaciones. Las que
siguen, valen la pena.
Qué hacemos nosotros con esto
No publicamos rendimientos en las fichas porque no podemos acreditarlos. Publicamos
precio, superficie, zona y estado de entrega, que es lo que sí se comprueba. Cuando un
desarrollo entrega el histórico de ocupación, lo pedimos y lo pasamos tal cual, sin
redondear hacia arriba.
Si tiene sobre la mesa una proforma con un rendimiento de dos dígitos,
mándenosla: le devolvemos la misma tabla con la base corregida y los
gastos puestos, para que compare las dos.
Dato verificable: catálogo propio de inversionesdemexico.com leído el 30 de
septiembre de 2026, 45 propiedades en Tulum, ninguna con rendimiento acreditado con
estados de cuenta. Todas las cifras de tarifa, ocupación, comisiones y gastos de este
artículo son supuestos de trabajo declarados para mostrar la estructura del cálculo:
no corresponden a una unidad concreta ni constituyen una proyección de rendimiento.
Pida siempre los números por escrito al desarrollador o al administrador.
Versão em português: Os 12% de ROI prometidos em Tulum não são o que você recebe · English version: The 12% ROI a Tulum developer promises isn’t what you’ll earn · Version française: Les 12 % promis par le promoteur de Tulum, vous ne les touchez pas
