À Tulum, le chiffre qu’on entend le plus souvent dans un bureau de vente, c’est un rendement annuel à deux chiffres. Dix, douze, quatorze pour cent. Il figure sur une feuille avec le logo du programme et un tableau de projection à cinq ans.
Ce chiffre n’est pas inventé. Il est mal calculé volontairement : sur la mauvaise assiette et sans les coûts qui, eux, existent. Reprenons le calcul avec une unité réelle de notre catalogue.
D’abord, le fait qui dérange
Parmi les 45 propriétés de Tulum que nous avons publiées,
aucune n’atteste son rendement avec des relevés de compte. Pas même
les nôtres. Ce qui circule comme ROI sur ce marché vient de la pro forma du promoteur,
qui est une projection, pas un historique. Quand on vous montre 12%, la bonne question
n’est pas « d’où ça sort ? », c’est « pouvez-vous me le montrer dans le
rapport de la plateforme des douze derniers mois ? ».
Le calcul de la brochure
Prenons un appartement de notre catalogue : 125.000 dollars, 45
m², Región 15. La projection type se construit ainsi :
- Tarif par nuit : 150 USD.
- Occupation : 70%, soit 255 nuits.
- Revenu brut annuel : 38.250 USD.
- Frais déclarés : 60% du brut reste… non, dans la brochure n’apparaît
généralement que la gestion, 20%. - Résultat affiché : 30.600 USD sur 125.000 =
24%. Et comme cela paraît incroyable, il est présenté « prudemment »
ramené à 12%.
Le 12% semble prudent précisément parce qu’il naît d’un chiffre impossible. C’est la
mécanique.
Le calcul complet, sur la même unité
Les hypothèses ci-dessous sont les nôtres et sont déclarées ; ce ne
sont pas les données de cette unité. Elles servent à montrer où part l’argent :
L’assiette n’est pas 125.000. Au prix, il faut ajouter les frais de
clôture à Quintana Roo, entre 5% et 8% fideicomiso inclus, et le mobilier pour la
location saisonnière, de 8.000 à 15.000 dollars. La mise réelle se situe entre
139.000 et 150.000 USD. Prenons 145.000.
L’occupation n’est pas 70%. Un 70% soutenu toute l’année, ce sont
255 nuits : en basse saison du Caribe mexicano, avec des mois de septembre et d’octobre
calmes, ce taux ne tient que dans des immeubles avec une gestion professionnelle et
plusieurs années d’avis. Un taux d’occupation de travail réaliste se situe entre 45% et
55% : disons 180 nuits.
Le tarif moyen n’est pas celui de la haute saison. Si l’on facture
150 en haute, la moyenne annuelle, basse saison comprise, ressemble plutôt à 110.
- Revenu brut : 180 × 110 = 19.800 USD.
- Commission de plateforme (3% à 15% selon le modèle) et gestion (15% à 25% en
exclusivité) : −5.900 USD environ. - Ménage entre séjours, électricité, eau, internet : −2.400 USD.
- Charges de copropriété, 120 USD par mois :
−1.440 USD. - Taxe foncière, assurance et entretien propre du lot :
−1.100 USD. - Net : 8.960 USD par an.
Sur les 145.000 de mise réelle, cela représente un 6,2% net. Sur
les 125.000 de l’annonce, ce serait 7,2%, le chiffre parfois publié comme « prudent ».
Un 6% net en dollars, sur un actif qui peut en plus se valoriser, est un bon
placement. Pas besoin de 12% pour que ça le soit. Ce qu’il faut, c’est que
l’acheteur sache lequel des deux chiffres il va encaisser.
Les cinq questions qui démontent n’importe quelle pro forma
- Sur quelle assiette est calculé ce pourcentage : prix catalogue ou
investissement total avec frais de clôture et mobilier ? - Quel taux d’occupation est supposé et d’où vient ce chiffre ? Si
la réponse est « la moyenne du secteur », demandez celle de l’immeuble. - Est-ce net de commission, gestion, ménage, charges, taxe foncière et
assurance ? Qu’on vous détaille chaque poste. - Combien d’unités identiques y a-t-il dans le même programme ?
Quarante studios identiques se concurrencent et tirent le tarif de tous vers le bas. - Pouvez-vous me montrer le rapport des douze derniers mois d’une unité déjà
en exploitation ? Avec cette question, la plupart des conversations
s’arrêtent. Celles qui continuent en valent la peine.
Ce que nous faisons de tout cela
Nous ne publions pas de rendements sur les fiches parce que nous ne pouvons pas les
attester. Nous publions le prix, la surface, la zone et l’état de livraison, ce qui,
lui, se vérifie. Lorsqu’un programme fournit l’historique d’occupation, nous le
demandons et le relayons tel quel, sans arrondir à la hausse.
Si vous avez sous la main une pro forma avec un rendement à deux chiffres,
envoyez-la-nous : nous vous renvoyons le même tableau avec l’assiette
corrigée et les charges intégrées, pour comparer les deux.
Fait vérifiable : catalogue propre de inversionesdemexico.com consulté le 30
septembre 2026, 45 propriétés à Tulum, aucune avec un rendement attesté par des relevés
de compte. Tous les chiffres de tarifs, d’occupation, de commissions et de dépenses de
cet article sont des hypothèses de travail déclarées pour montrer la structure du
calcul : ils ne correspondent pas à une unité précise et ne constituent pas une
projection de rendement. Demandez toujours les chiffres par écrit au promoteur ou au
gestionnaire.
Versión en español: El ROI del 12% que promete el desarrollador de Tulum no es el que cobras · Versão em português: Os 12% de ROI prometidos em Tulum não são o que você recebe · English version: The 12% ROI a Tulum developer promises isn’t what you’ll earn
