Un anuncio de Tulum que dice «desde 149.000 USD» parece decirlo todo. No dice casi nada: no dice cuánto se paga de verdad el día de la firma, ni cuántos metros se compran por ese dinero, ni en qué moneda se está hablando. Para saber cuántos anuncios sí lo dicen, revisamos treinta. Son nuestros: las 30 fichas más recientes de Tulum en inversionesdemexico.com, leídas por la API del sitio el 3 de noviembre de 2026. Preferimos medir lo propio antes que juzgar lo ajeno.
Cómo lo medimos
Nuestro catálogo en español tiene 79 fichas. De ellas, 46 están en Tulum (excluimos las de Akumal y Chemuyil). Tomamos las 30 más recientes y le hicimos cuatro preguntas a cada una, todas con respuesta de sí o no:
- ¿Trae una cifra de precio?
- ¿La cifra trae su moneda?
- ¿Trae la superficie, para poder comparar?
- ¿Dice, en el texto, qué se suma al precio para cerrar: gastos de cierre, impuestos, notario, escritura?
Lo que sí está bien
La base es sólida. 29 de 30 traen una cifra de precio, y los 30 traen la superficie. Eso permite una cuenta que casi nunca se hace: el precio por metro cuadrado. En 24 de las fichas (las que traen cifra, moneda y una superficie entre 20 y 300 m²) nos salen estos rangos, que son cuentas nuestras sobre precios publicados, no valores de mercado:
- Fichas en dólares: de unos 1.244 a 3.548 USD por metro cuadrado.
- Fichas en pesos: de unos 20.755 a 50.951 MXN por metro cuadrado.
En dólares, el más caro cuesta casi tres veces el más barato por metro en el mismo destino es justo la razón por la que el precio de lista, solo, no compara nada.
Tres fichas, tres lecturas distintas del mismo precio
El precio de lista engaña porque se parece entre unidades que no se parecen. Tres ejemplos de las 30, con su cuenta:
- Lik Tulum C 503: 149.000 USD por 42 m². Son unos 3.548 USD por metro.
- Tao Tulum G106: 235.000 USD por 91 m². Son unos 2.582 USD por metro.
- Amaka PH 302: 199.000 USD por 160 m². Son unos 1.244 USD por metro.
Quien mire solo la cifra grande creerá que la tercera es «más cara» que la primera: cuesta 50.000 dólares más. Con la superficie al lado, la lectura se da vuelta: por cada metro, la primera es casi tres veces más cara. Ninguna de las dos lecturas es mejor que la otra; lo que sí es peor es no poder hacer la cuenta. Tampoco son iguales los metros: no sabemos, por la ficha, cuánto de cada cifra es construcción cerrada y cuánto es terraza, y esa duda también cambia el resultado.
Lo que nos sale mal
Aquí está lo incómodo, y todo se puede comprobar en las fichas:
- 1 de las 30 no tiene cifra. El campo dice únicamente «USD».
- 1 de las 30 no tiene moneda: dice «480000», sin más. Quien lee eso no sabe si son pesos o dólares, y la diferencia es de unas dieciocho veces.
- 2 repiten la moneda («USD USD», «MXN MXN»): un fallo de captura que se ve descuidado y que vamos a corregir.
- Mezclamos monedas: 17 fichas están en dólares y 11 en pesos. Para compararlas hay que convertir, y el tipo de cambio mueve la cuenta.
- Ninguna de las 30 dice qué se suma al precio para cerrar. Ni gastos de cierre, ni impuesto de adquisición, ni notario, ni escritura: cero menciones en el texto.
- Ninguna trae año de entrega en su campo, ni renta mensual ni rendimiento anual medidos.
Dicho de otro modo: 28 de 30 dicen el precio con su moneda, y 0 de 30 dicen el precio total. Esa es la diferencia entre decir un precio y decir el precio.
Por qué importa el precio total
Sobre el precio publicado, un comprador extranjero en Tulum suele sumar impuesto de adquisición, honorarios de notario, derechos de registro, avalúo y, cuando compra por fideicomiso, su apertura. Como orden de magnitud —y sin sustituir la cotización de un notario— conviene reservar entre el 5% y el 8% del valor de la operación.
Aplicado a una ficha real de las 30, una unidad de 235.000 USD pide reservar entre unos 11.750 y 18.800 USD más. Es dinero que hay que tener aparte, y ninguna de nuestras 30 fichas lo menciona.
Qué debería decir un anuncio que dice el precio de verdad
- Cifra y moneda juntas, escritas una sola vez, y si se da también la conversión, que diga a qué tipo de cambio.
- Metros cuadrados, y de cuáles: construcción, terraza, terreno. No es lo mismo.
- Qué incluye: si está amueblada, si trae estacionamiento, bodega, cuota de mantenimiento y qué paga el comprador.
- Cuánto se suma al cierre, como rango y con aviso de que es orientativo.
- Cuándo se entrega, si es preventa, y qué pasa con el dinero si se retrasa.
- Los números de renta solo si están medidos, con su origen. Si no hay dato, se dice «sin dato»; no se inventa.
Lo que vamos a arreglar
Empezamos por lo más barato: completar la ficha sin cifra, poner moneda donde falta, limpiar los duplicados de captura y añadir a cada ficha una línea de «qué se suma al precio». Lo segundo es el año de entrega, que depende del desarrollador. Volveremos a pasar la misma vara dentro de unas semanas y contaremos qué cambió.
Y le dejamos la vara a usted: tome cualquier anuncio que esté mirando, de quien sea, y hágale las mismas cuatro preguntas. Si no pasa las cuatro, no es que esté mal; es que le falta información para decidir, y conviene pedirla por escrito antes de apartar nada.
Lo que este recuento no dice
Son treinta fichas de un solo sitio, las más recientes, no una muestra aleatoria del mercado de Tulum. No hablamos de lo que publican los portales ni otras inmobiliarias: no los hemos medido y no vamos a insinuar nada. Tampoco sabemos si el cierre se explica por teléfono o en una reunión, que es probable: lo que medimos es lo que está escrito, y lo escrito es lo que lee quien busca de madrugada desde otro país.
Si está mirando una propiedad en Tulum y el anuncio no le dice el precio total, escríbanos: le preparamos la cuenta completa de esa unidad, con el precio, los gastos de cierre estimados y lo que falta confirmar con el desarrollador.
Fichas consultadas por la API de inversionesdemexico.com el 3 de noviembre de 2026: las 30 más recientes de Tulum entre 46. El precio por metro cuadrado se calcula con precio y superficie publicados y es orientativo, no un valor de mercado. El porcentaje de gastos de cierre es un rango orientativo y debe confirmarse con un notario caso por caso antes de decidir.
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