Une annonce de Tulum qui affiche « desde 149.000 USD » semble tout dire. En réalité, elle ne dit presque rien : ni combien on paie vraiment le jour de la signature, ni combien de mètres carrés on achète pour cette somme, ni dans quelle devise on parle. Pour savoir combien d’annonces le disent, nous en avons passé trente en revue. Ce sont les nôtres : les 30 fiches les plus récentes de Tulum sur inversionesdemexico.com, lues via l’API du site le 3 novembre 2026. Nous préférons mesurer notre propre travail avant de juger celui des autres.
Comment nous avons mesuré
Notre catalogue en espagnol compte 79 fiches. Parmi elles, 46 sont à Tulum (nous avons exclu celles d’Akumal et de Chemuyil). Nous avons retenu les 30 plus récentes et posé quatre questions à chacune, toutes avec une réponse par oui ou par non :
- Affiche-t-elle un prix chiffré ?
- Le chiffre est-il accompagné de sa devise ?
- Indique-t-elle la surface, pour pouvoir comparer ?
- Dit-elle, dans le texte, ce qui s’ajoute au prix pour conclure : frais de clôture, taxes, notaire, acte notarié ?
Ce qui fonctionne bien
La base est solide. 29 fiches sur 30 affichent un prix chiffré, et les 30 indiquent la surface. Cela permet un calcul qu’on fait rarement : le prix au mètre carré. Pour 24 fiches (celles qui ont un chiffre, une devise et une surface comprise entre 20 et 300 m²), nous obtenons les fourchettes suivantes. Ce sont nos propres calculs sur des prix publiés, pas des valeurs de marché :
- Fiches en dollars : d’environ 1.244 à 3.548 USD le mètre carré.
- Fiches en pesos : d’environ 20.755 à 50.951 MXN le mètre carré.
En dollars, le plus cher coûte près de trois fois le moins cher au mètre carré, dans la même destination. C’est précisément la raison pour laquelle le prix affiché, à lui seul, ne permet de rien comparer.
Trois fiches, trois lectures différentes du même prix
Le prix affiché trompe parce qu’il ressemble à celui de biens qui ne se ressemblent pas. Trois exemples tirés des 30, avec leur calcul :
- Lik Tulum C 503 : 149.000 USD pour 42 m². Soit environ 3.548 USD le mètre.
- Tao Tulum G106 : 235.000 USD pour 91 m². Soit environ 2.582 USD le mètre.
- Amaka PH 302 : 199.000 USD pour 160 m². Soit environ 1.244 USD le mètre.
Celui qui ne regarde que le gros chiffre croira que la troisième est « plus chère » que la première : elle coûte 50.000 dollars de plus. Avec la surface à côté, la lecture s’inverse : au mètre, la première est presque trois fois plus chère. Aucune des deux lectures n’est meilleure que l’autre ; ce qui est pire, c’est de ne pas pouvoir faire le calcul. Les mètres ne sont pas non plus tous équivalents : la fiche ne nous dit pas quelle part de chaque chiffre correspond à de la surface fermée et quelle part à de la terrasse, et ce doute change aussi le résultat.
Ce qui ne va pas chez nous
Voici le point inconfortable, et tout peut être vérifié dans les fiches :
- 1 fiche sur 30 n’a pas de chiffre. Le champ indique seulement « USD ».
- 1 fiche sur 30 n’a pas de devise : elle indique « 480000 », sans plus. Le lecteur ne sait pas s’il s’agit de pesos ou de dollars, et l’écart est d’environ dix-huit fois.
- 2 répètent la devise (« USD USD », « MXN MXN ») : une erreur de saisie qui fait négligé et que nous allons corriger.
- Nous mélangeons les devises : 17 fiches sont en dollars et 11 en pesos. Pour les comparer, il faut convertir, et le taux de change fait bouger le calcul.
- Aucune des 30 ne dit ce qui s’ajoute au prix pour conclure. Ni frais de clôture, ni taxe d’acquisition, ni notaire, ni acte notarié : zéro mention dans le texte.
- Aucune n’indique d’année de livraison dans son champ, ni de loyer mensuel ni de rendement annuel mesurés.
Autrement dit : 28 fiches sur 30 donnent le prix avec sa devise, et 0 sur 30 donnent le prix total. C’est toute la différence entre dire un prix et dire le prix.
Pourquoi le prix total compte
Sur le prix publié, un acheteur étranger à Tulum doit généralement ajouter la taxe d’acquisition, les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, l’expertise et, lorsqu’il achète par fidéicommis, son ouverture. À titre d’ordre de grandeur, et sans remplacer le devis d’un notaire, il convient de prévoir entre 5 % et 8 % de la valeur de l’opération.
Appliqué à une fiche réelle parmi les 30, un bien à 235.000 USD demande de prévoir entre environ 11.750 et 18.800 USD de plus. C’est de l’argent qu’il faut avoir de côté, et aucune de nos 30 fiches ne le mentionne.
Ce que devrait dire une annonce qui donne vraiment le prix
- Le chiffre et la devise ensemble, écrits une seule fois, et si la conversion est aussi donnée, avec le taux de change utilisé.
- Les mètres carrés, et lesquels : construction, terrasse, terrain. Ce n’est pas la même chose.
- Ce qui est inclus : si le bien est meublé, s’il comprend un parking, un cellier, les charges de copropriété, et ce que paie l’acheteur.
- Ce qui s’ajoute à la clôture, sous forme de fourchette et avec la précision qu’elle est indicative.
- La date de livraison, s’il s’agit d’une vente sur plan, et ce qu’il advient de l’argent en cas de retard.
- Les chiffres de location uniquement s’ils sont mesurés, avec leur source. S’il n’y a pas de donnée, on écrit « sans donnée » ; on n’invente pas.
Ce que nous allons corriger
Nous commençons par le plus simple : compléter la fiche sans chiffre, ajouter la devise là où elle manque, nettoyer les doublons de saisie et ajouter à chaque fiche une ligne « ce qui s’ajoute au prix ». Vient ensuite l’année de livraison, qui dépend du promoteur. Nous repasserons la même grille dans quelques semaines et nous raconterons ce qui a changé.
Et nous vous laissons cette grille : prenez n’importe quelle annonce que vous regardez, de qui que ce soit, et posez-lui les mêmes quatre questions. Si elle ne passe pas les quatre, ce n’est pas qu’elle est mauvaise ; c’est qu’il lui manque de l’information pour décider, et il convient de la demander par écrit avant de réserver quoi que ce soit.
Ce que ce décompte ne dit pas
Ce sont trente fiches d’un seul site, les plus récentes, et non un échantillon aléatoire du marché de Tulum. Nous ne parlons pas de ce que publient les portails ni les autres agences immobilières : nous ne les avons pas mesurés et nous n’allons rien insinuer. Nous ne savons pas non plus si la clôture est expliquée par téléphone ou lors d’un rendez-vous, ce qui est probable : ce que nous avons mesuré, c’est ce qui est écrit, et ce qui est écrit est ce que lit celui qui cherche en pleine nuit depuis un autre pays.
Si vous regardez un bien à Tulum et que l’annonce ne vous donne pas le prix total, écrivez-nous : nous vous préparons le calcul complet de ce bien, avec le prix, les frais de clôture estimés et ce qu’il reste à confirmer auprès du promoteur.
Fiches consultées via l’API d’inversionesdemexico.com le 3 novembre 2026 : les 30 plus récentes de Tulum parmi 46. Le prix au mètre carré est calculé à partir du prix et de la surface publiés et il est indicatif, non une valeur de marché. Le pourcentage de frais de clôture est une fourchette indicative et doit être confirmé auprès d’un notaire au cas par cas avant toute décision.
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Versión en español: Revisamos treinta anuncios de Tulum: cuántos dicen el precio de verdad · Versão em português: Contamos treinta anuncios de Tulum: quantos mostram o preço de verdade · English version: Reviewed thirty Tulum listings: how many state the real price
