«Rinde 12% anual» es la frase más repetida y menos demostrada del mercado de Tulum. Casi
nunca viene con la cuenta debajo. Este artículo es la cuenta: una fórmula que puedes hacer con
una calculadora, los gastos que los folletos omiten y qué pedirle por escrito a quien te
venda.
Primero, lo que sí sabemos y lo que no
Leímos hoy, 24 de octubre de 2026, las fichas de nuestro inventario. De las 79
propiedades en español, 47 están en Tulum, y 46 de ellas traen precio: van de unos
89.400 a 990.000 dólares, con la mediana en unos 162.000
(los precios en pesos los pasamos a 17,897 por dólar). Entre departamentos y estudios, los 22
que traen precio y superficie dan una mediana de unos 152.700 dólares y unos
63 metros cuadrados, con el metro entre unos 1.160 y 3.550 dólares.
Y lo que no sabemos, dicho sin rodeos: ninguna ficha de Tulum trae una renta mensual
medida, y solo una declara un ingreso anual, la cifra de un desarrollador sin
historial. Por eso este artículo no te da un porcentaje: te da el método para calcularlo con
tus propios supuestos.
Paso 1: el precio total de entrada, no el de lista
El rendimiento se mide contra lo que de verdad pones, no contra el precio de la ficha.
Suma al precio los costos de cierre —impuesto de adquisición, notario, registro, avalúo y,
para un extranjero, la apertura del fideicomiso—. Como orientación, reserva del 5% al
8% del valor además del precio. Si compras uno de 150.000 dólares, tu base está entre
157.500 y 162.000, no en 150.000. Si además amueblas, suma el mobiliario.
Paso 2: el ingreso bruto, con una ocupación honesta
La fórmula es simple:
ingreso bruto anual = tarifa por noche × 365 × ocupación
La trampa está en la ocupación. Los folletos usan 80% o 90% todo el año; la realidad de una
zona turística tiene temporada alta, temporada baja y meses vacíos. Calcula siempre tres
escenarios: uno pesimista, uno medio y uno optimista, y decide con el pesimista. Si el negocio
solo funciona con el optimista, no funciona.
Si piensas en renta anual a un residente en vez de renta vacacional, la fórmula es todavía
más sencilla: renta mensual × 12 × (1 − meses de vacío esperados / 12). Un
inquilino que se va y deja el departamento dos meses sin rentar ya te quitó un sexto del
año.
Paso 3: los gastos que casi nadie cuenta
Aquí es donde un rendimiento bruto se vuelve neto. Resta, año por año:
- Cuota de mantenimiento del condominio. Pídela por escrito, con el monto
mensual actual y qué incluye. - Predial. Es anual y depende del valor catastral.
- Cuota anual del fideicomiso, si compras como extranjero en zona
restringida. - Servicios: luz, agua, internet y, en renta vacacional, limpieza entre
huéspedes. - Comisión de la plataforma o de la administradora, si no gestionas tú.
Pregunta el porcentaje exacto y sobre qué base se cobra. - Mantenimiento y reposición: aire acondicionado, pintura, muebles. En el
Caribe, la humedad y la sal envejecen todo más rápido. - Impuestos sobre la renta que generes. Consulta a un contador mexicano:
cambian según tu situación fiscal.
Paso 4: el rendimiento neto
rendimiento neto = (ingreso bruto anual − gastos anuales) ÷ precio total de
entrada
Un ejemplo con números inventados a propósito, para que veas la mecánica y no lo tomes como
dato de mercado: precio total de entrada 160.000; ingreso bruto 18.000; gastos 6.000. El neto
es 12.000 ÷ 160.000, o 7,5%. El mismo departamento con un bruto de 14.000 y los
mismos gastos da 5%. Esa diferencia de cuatro mil dólares en ingresos es la que los folletos
omiten, y cambia por completo la decisión.
Haz la misma cuenta con los tres escenarios de ocupación y apunta los tres resultados. La
diferencia entre el pesimista y el optimista te dice cuánto riesgo estás comprando: si la brecha
es de dos puntos, el negocio es estable; si es de seis, depende demasiado de la temporada y
conviene pedir más datos antes de apartar.
Paso 4 bis: en cuántos años se recupera
Una forma útil de leer el resultado es el plazo de recuperación: precio total de
entrada ÷ ingreso neto anual. Con el ejemplo de arriba, 160.000 ÷ 12.000 son poco más
de 13 años; con el escenario flojo de 8.000 de neto, serían 20. Ese número casi nunca aparece en
un folleto, y es el que mejor dice si estás comprando una renta o comprando tiempo de
espera. Compáralo siempre contra el plazo en que tendrías pensado quedarte con el inmueble.
Paso 5: no olvides la plusvalía, pero tampoco la cuentes de antemano
Parte del retorno puede venir de que el inmueble suba de valor, pero no se debe sumar a la
cuenta como si estuviera garantizada. Tómala como un extra, no como parte del cálculo base.
Un departamento que solo se justifica por la plusvalía prometida es una apuesta, no una
renta.
Renta vacacional o renta anual: la cuenta cambia
La renta vacacional suele dar un ingreso bruto mayor por noche, pero trae más gastos
—limpieza, comisión, reposición de blancos, rotación de huéspedes— y más variación entre
meses. La renta anual da menos por mes, pero es estable y con menos desgaste. No hay una
respuesta correcta: hay que hacer la fórmula de arriba con cada modalidad y comparar el
rendimiento neto, no el bruto. Y si el reglamento del condominio no permite la renta
de corta estancia, la comparación se acabó antes de empezar.
Qué pedir por escrito antes de apartar
- La renta o tarifa real de unidades comparables ya operando, no la
proyectada. - El historial de ocupación de al menos doce meses, si el edificio ya
opera. - La cuota de mantenimiento actual y su historial de aumentos.
- Quién administra, cuánto cobra y qué incluye.
- Si el reglamento del condominio permite la renta vacacional.
- Los cuatro documentos de la propiedad: escritura inscrita, libertad de gravamen, predial
al día y régimen de condominio.
Una señal de alarma
Si quien te vende te da un rendimiento garantizado sin darte los supuestos, sin comparables
y sin un contrato que lo respalde, trátalo como publicidad y no como dato. Un rendimiento
serio se puede reconstruir con una calculadora, y si no se puede, no es un rendimiento: es una
promesa.
Si quieres hacer la cuenta con una ficha real
Si ya tienes un departamento en mente, o quieres ver fichas reales de tu rango de
presupuesto con superficie y precio por metro, escríbenos y hacemos juntos la
cuenta, con tus supuestos y no con los del folleto.
Datos del inventario de inversionesdemexico.com leídos el 24 de octubre de 2026;
conversión a 17,897 pesos por dólar. Los precios son de lista y pueden cambiar. Los ejemplos
numéricos y los costos de cierre (5% a 8%) son ilustrativos y orientativos, no una promesa de
rendimiento; consulta a un contador y a un notario antes de decidir.
#TulumDespierta #DespiertaTulum
Versão em português: Rendimento real de um apartamento em Tulum: o cálculo sem pegadinhas · English version: Calculating the real return on a Tulum apartment, no tricks · Version française: Calculer le vrai rendement d’un appart à Tulum, sans fausses promesses
