Um anúncio de Tulum que diz «a partir de 149.000 USD» parece dizer tudo. Não diz quase nada: não diz quanto se paga de verdade no dia da assinatura, nem quantos metros se compram por esse dinheiro, nem em que moeda se está falando. Para saber quantos anúncios dizem isso, revisamos trinta. São nossos: as 30 fichas mais recentes de Tulum em inversionesdemexico.com, lidas pela API do site em 3 de novembro de 2026. Preferimos medir o que é nosso antes de julgar o alheio.
Como medimos
Nosso catálogo em espanhol tem 79 fichas. Dessas, 46 estão em Tulum (excluímos as de Akumal e Chemuyil). Pegamos as 30 mais recentes e fizemos quatro perguntas a cada uma, todas com resposta de sim ou não:
- Traz um valor de preço?
- O valor traz a moeda?
- Traz a metragem, para poder comparar?
- Diz, no texto, o que se soma ao preço para fechar: custos de fechamento, impostos, cartório, escritura?
O que está certo
A base é sólida. 29 de 30 trazem um valor de preço, e as 30 trazem a metragem. Isso permite uma conta que quase nunca é feita: o preço por metro quadrado. Em 24 das fichas (as que trazem valor, moeda e uma metragem entre 20 e 300 m²), chegamos a estas faixas, que são contas nossas sobre preços publicados, não valores de mercado:
- Fichas em dólares: de cerca de 1.244 a 3.548 USD por metro quadrado.
- Fichas em pesos: de cerca de 20.755 a 50.951 MXN por metro quadrado.
Em dólares, o mais caro custa quase três vezes o mais barato por metro no mesmo destino, e essa é justamente a razão pela qual o preço de tabela, sozinho, não compara nada.
Três fichas, três leituras diferentes do mesmo preço
O preço de tabela engana porque parece igual entre unidades que não se parecem. Três exemplos das 30, com a conta:
- Lik Tulum C 503: 149.000 USD por 42 m². São cerca de 3.548 USD por metro.
- Tao Tulum G106: 235.000 USD por 91 m². São cerca de 2.582 USD por metro.
- Amaka PH 302: 199.000 USD por 160 m². São cerca de 1.244 USD por metro.
Quem olhar só o valor grande vai achar que a terceira é «mais cara» que a primeira: custa 50.000 dólares a mais. Com a metragem ao lado, a leitura se inverte: por metro, a primeira é quase três vezes mais cara. Nenhuma das duas leituras é melhor que a outra; o que é pior é não poder fazer a conta. Também os metros não são iguais: pela ficha, não sabemos quanto de cada valor é área construída fechada e quanto é terraço, e essa dúvida também muda o resultado.
O que nos sai mal
Aqui está a parte incômoda, e tudo pode ser conferido nas fichas:
- 1 das 30 não tem valor. O campo diz apenas «USD».
- 1 das 30 não tem moeda: diz «480000», sem mais nada. Quem lê isso não sabe se são pesos ou dólares, e a diferença é de umas dezoito vezes.
- 2 repetem a moeda («USD USD», «MXN MXN»): uma falha de cadastro que passa uma imagem descuidada e que vamos corrigir.
- Misturamos moedas: 17 fichas estão em dólares e 11 em pesos. Para compará-las é preciso converter, e a taxa de câmbio mexe na conta.
- Nenhuma das 30 diz o que se soma ao preço para fechar. Nem custos de fechamento, nem imposto de aquisição, nem cartório, nem escritura: zero menções no texto.
- Nenhuma traz ano de entrega em seu campo, nem aluguel mensal nem rentabilidade anual medidos.
Dito de outro modo: 28 de 30 dizem o preço com sua moeda, e 0 de 30 dizem o preço total. Essa é a diferença entre dizer um preço e dizer o preço.
Por que o preço total importa
Sobre o preço publicado, um comprador estrangeiro em Tulum costuma somar imposto de aquisição, honorários de cartório, taxas de registro, avaliação e, quando compra por fideicomisso, a abertura dele. Como ordem de grandeza —e sem substituir a cotação de um notário— convém reservar entre 5% e 8% do valor da operação.
Aplicado a uma ficha real das 30, uma unidade de 235.000 USD pede reservar entre cerca de 11.750 e 18.800 USD a mais. É dinheiro que precisa estar separado, e nenhuma das nossas 30 fichas o menciona.
O que um anúncio que diz o preço de verdade deveria informar
- Valor e moeda juntos, escritos uma só vez, e se a conversão também for dada, que diga a que taxa de câmbio.
- Metros quadrados, e de quais: construção, terraço, terreno. Não é a mesma coisa.
- O que inclui: se é mobiliada, se tem vaga de garagem, depósito, taxa de manutenção e o que o comprador paga.
- Quanto se soma no fechamento, como faixa e com aviso de que é orientativo.
- Quando é entregue, se é pré-lançamento, e o que acontece com o dinheiro se houver atraso.
- Os números de aluguel só se forem medidos, com sua origem. Se não há dado, diz-se «sem dado»; não se inventa.
O que vamos corrigir
Começamos pelo mais barato: completar a ficha sem valor, colocar moeda onde falta, limpar as duplicações de cadastro e acrescentar a cada ficha uma linha de «o que se soma ao preço». Em segundo lugar, o ano de entrega, que depende da incorporadora. Vamos aplicar a mesma régua dentro de algumas semanas e contar o que mudou.
E deixamos a régua com você: pegue qualquer anúncio que esteja olhando, de quem for, e faça as mesmas quatro perguntas. Se não passar nas quatro, não é que esteja errado; é que falta informação para decidir, e convém pedi-la por escrito antes de reservar qualquer coisa.
O que esta contagem não diz
São trinta fichas de um único site, as mais recentes, não uma amostra aleatória do mercado de Tulum. Não falamos do que publicam os portais nem outras imobiliárias: não os medimos e não vamos insinuar nada. Também não sabemos se o fechamento é explicado por telefone ou em uma reunião, o que é provável: o que medimos é o que está escrito, e o que está escrito é o que lê quem pesquisa de madrugada de outro país.
Se você está olhando um imóvel em Tulum e o anúncio não informa o preço total, escreva para nós: preparamos a conta completa dessa unidade, com o preço, os custos de fechamento estimados e o que falta confirmar com a incorporadora.
Fichas consultadas pela API de inversionesdemexico.com em 3 de novembro de 2026: as 30 mais recentes de Tulum entre 46. O preço por metro quadrado é calculado com preço e metragem publicados e é orientativo, não um valor de mercado. A porcentagem de custos de fechamento é uma faixa orientativa e deve ser confirmada com um notário caso a caso antes de decidir.
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Versión en español: Revisamos treinta anuncios de Tulum: cuántos dicen el precio de verdad · English version: Reviewed thirty Tulum listings: how many state the real price · Version française: Nous avons passé en revue 30 annonces à Tulum : combien affichent le vrai prix
