«¿Qué zona de Tulum rinde más?» es la pregunta que más se hace y la que peor se contesta.
Los folletos prometen porcentajes redondos; los foros repiten lo que oyeron. Aquí hacemos algo
distinto: ordenamos las cuatro zonas donde tenemos inventario con lo que sí podemos verificar,
y marcamos con claridad dónde termina el dato y empieza la estimación.
Primero, una aclaración sobre «rendimiento real»
Revisamos hoy las 47 fichas de Tulum que tenemos publicadas en español
(de 79 en total). De ellas, ninguna trae una renta mensual medida, y solo una
declara un ingreso anual, que es una cifra del desarrollador sin historial que la respalde.
Dicho claro: no tenemos datos de ocupación y renta reales por zona, y no vamos a inventarlos.
Lo que sí tenemos es lo que determina el rendimiento antes de que llegue el primer
inquilino: cuánto cuesta entrar. Un rendimiento es renta dividida entre
precio; si el precio de entrada es más bajo por metro, la misma renta rinde más. Por eso este
ranking es de precio de entrada, y el rendimiento va al final como rango.
Cuánto inventario hay en cada zona
- La Veleta: 11 fichas
- Aldea Zamá: 10 fichas
- Región 15: 6 fichas
- Región 10: 1 ficha
- Otras 19 fichas de Tulum no declaran zona en la ficha y no las contamos en el ranking.
Más inventario no significa mejor zona, pero sí más con qué comparar. En Región 10 hay una
sola ficha, y con una sola no hay ranking posible: es un dato, no una tendencia.
1. Región 15: la entrada más baja en dólares
Región 15 es donde está el aeropuerto internacional y donde hoy encontramos las fichas más
accesibles: Muuk 310 a 90.000 USD con 47,56 m², Adora 401 a
125.000 USD con 45,27 m² y Naia Uhm D202 a 149.000 USD con 51 m². Con las
tres que publican precio en dólares, el metro cuadrado va de 1.892 a 2.922 USD
y la mediana queda en unos 2.761. La mediana sube porque dos de las tres están en lo alto del
rango; Muuk 310 es la excepción que baja el piso.
2. Aldea Zamá: la zona más homogénea
Aldea Zamá es la zona consolidada, con desarrollos de amenidades completas. Con seis fichas
en dólares, el metro cuadrado va de 1.584 a 2.582 USD, con mediana de unos
2.076, y los precios de lista de 220.000 a 495.000 USD. Ejemplos: Tao Tulum G106,
235.000 USD con 91 m² (2.582 por metro), y Sanctuary Tulum 203, 220.000 USD con
96 m². Es la zona con el rango de precio por metro más estrecho, y eso la hace la más fácil de
comparar entre unidades.
3. La Veleta: el mayor inventario, casi todo en pesos
La Veleta tiene el mayor inventario, pero casi todas sus fichas se publican en pesos, así
que no mezclamos monedas ni la comparamos de frente con las zonas en dólares. Con cinco departamentos de
nuestro catálogo, el metro cuadrado va de unos 20.800 a 38.900 pesos:
Erena 109 (1.700.000 MXN, 49,65 m²) sale a unos 34.200 por metro;
Blue Luxury 202B (1.899.000 MXN, 49 m²) a unos 38.800; y
Bohemian La Veleta (2.200.000 MXN, 106 m²) a unos 20.800. Esos pesos no son
un rendimiento ni una promesa: son el costo de entrada por metro, que es lo único
verificable.
4. Región 10: no hay base para ordenar
Tenemos una ficha: Edificio La Selva, a 475.000 USD con 484 m² de
superficie. Es un edificio completo, no una unidad, así que comparar su precio por metro con
departamentos de 50 m² sería engañoso. No la clasificamos; la dejamos como referencia de que
en Región 10 también hay producto, pero de otra escala.
Y el rendimiento: un rango, con aviso
Con las reservas de arriba, el cálculo que un comprador debería hacer es este:
- Ingreso bruto anual = renta por noche × noches ocupadas al año.
- Restar administración (suele ser un porcentaje de la renta), mantenimiento, predial y
cuota anual del fideicomiso. - Dividir el neto entre el precio total, que incluye del 5% al 8% de gastos de cierre.
En departamentos turísticos de Tulum, es común oír rendimientos brutos de entre el 5% y el
9% anual. Es un rango orientativo de mercado, no un dato de nuestras fichas, y
el neto suele quedar varios puntos por debajo. Un departamento que pasa la mitad del año vacío
rinde la mitad, sin importar la zona.
Qué mirar antes de fiarse de cualquier ranking de zonas
Los rankings de «zonas que más rinden» que circulan tienen casi siempre el mismo defecto:
comparan el precio de lista de un desarrollo con la renta máxima de una temporada alta. Tres
preguntas los desarman rápido:
- ¿De dónde sale la renta? Si es la tarifa de un anuncio y no ingresos
reales con ocupación, es un techo, no un promedio. - ¿Cuántos meses al año se ocupa? Tulum tiene temporada alta y baja
marcadas, y un año con meses vacíos no se parece al mejor mes. - ¿Se descontaron los costos? Administración, mantenimiento, predial,
fideicomiso y los gastos de cierre salen de la renta, no se suman a ella.
Cómo usar este ranking en la práctica
Úselo para filtrar, no para decidir. Si su presupuesto es de unos 100.000 a 150.000 dólares,
Región 15 es donde hoy encontramos unidades en ese rango. Si busca zona consolidada con
amenidades, Aldea Zamá tiene el rango de precios más fácil de comparar. Si prefiere pagar en
pesos y quiere más opciones donde elegir, La Veleta concentra el mayor número de fichas.
Después de filtrar, lo que hay que hacer es visitar o pedir video, revisar los documentos y
calcular el neto con números de la unidad concreta.
Lo que el ranking sí dice
- La menor entrada en dólares está en Región 15; la más homogénea, en Aldea Zamá; la más
barata por metro, en La Veleta (en pesos). - Entre dos zonas con renta parecida, rinde más la de menor precio de entrada.
- Lo que decide el rendimiento de una unidad es la ocupación y la administración, no solo
el código postal.
Cuando tengamos historial de renta medida por zona, lo publicaremos con las cifras
delante. Mientras tanto, si ya tiene una zona en mente, escríbanos y le
armamos la comparación con las fichas reales, precio total y costo anual de tenerlas.
Inventario consultado en la API de inversionesdemexico.com el 11 de octubre de 2026.
Los precios por metro son cuentas nuestras sobre precios y superficies publicados. El rango
de rendimiento, los porcentajes de gastos de cierre y los plazos son orientativos: varían por
operación y deben confirmarse caso por caso antes de decidir.
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Versão em português: Tulum: retorno real por área: La Veleta, Aldea Zamá, Regiões 15 e 10 · English version: Tulum Areas Ranked by ROI: La Veleta, Aldea Zama, Region 15 & 10 · Version française: Tulum: zones à rendement réel: La Veleta, Aldea Zamá, Rég. 15, Rég. 10
