«Qual zona de Tulum rende mais?» é a pergunta que mais se faz e a que pior se responde.
Os folhetos prometem percentuais redondos; os fóruns repetem o que ouviram. Aqui fazemos algo
diferente: ordenamos as quatro zonas onde temos estoque com aquilo que de fato conseguimos verificar,
e deixamos claro onde termina o dado e começa a estimativa.
Primeiro, um esclarecimento sobre «rentabilidade real»
Revisamos hoje os 47 anúncios de Tulum que temos publicados em espanhol
(de 79 no total). Desses, nenhum traz um aluguel mensal mensurado, e apenas um
declara uma receita anual, que é um número do incorporador sem histórico que o respalde.
Falando claro: não temos dados reais de ocupação e aluguel por zona, e não vamos inventá-los.
O que temos é o que determina a rentabilidade antes de chegar o primeiro
inquilino: quanto custa entrar. Rentabilidade é aluguel dividido pelo
preço; se o preço de entrada é mais baixo por metro, o mesmo aluguel rende mais. Por isso este
ranking é de preço de entrada, e a rentabilidade fica no fim como faixa.
Quanto estoque há em cada zona
- La Veleta: 11 anúncios
- Aldea Zamá: 10 anúncios
- Región 15: 6 anúncios
- Región 10: 1 anúncio
- Outros 19 anúncios de Tulum não declaram zona no anúncio e não os contamos no ranking.
Mais estoque não significa melhor zona, mas sim mais com o que comparar. Em Región 10 há um
único anúncio, e com apenas um não há ranking possível: é um dado, não uma tendência.
1. Región 15: a menor entrada em dólares
Región 15 é onde está o aeroporto internacional e onde hoje encontramos os anúncios mais
acessíveis: Muuk 310 a 90.000 USD com 47,56 m², Adora 401 a
125.000 USD com 45,27 m² e Naia Uhm D202 a 149.000 USD com 51 m². Com as
três que publicam preço em dólares, o metro quadrado vai de 1.892 a 2.922 USD
e a mediana fica em cerca de 2.761. A mediana sobe porque duas das três estão no topo da
faixa; Muuk 310 é a exceção que puxa o piso para baixo.
2. Aldea Zamá: a zona mais homogênea
Aldea Zamá é a zona consolidada, com empreendimentos de amenidades completas. Com seis anúncios
em dólares, o metro quadrado vai de 1.584 a 2.582 USD, com mediana de cerca de
2.076, e os preços de tabela de 220.000 a 495.000 USD. Exemplos: Tao Tulum G106,
235.000 USD com 91 m² (2.582 por metro), e Sanctuary Tulum 203, 220.000 USD com
96 m². É a zona com a faixa de preço por metro mais estreita, e isso a torna a mais fácil de
comparar entre unidades.
3. La Veleta: o maior estoque, quase todo em pesos
La Veleta tem o maior estoque, mas quase todos os seus anúncios são publicados em pesos, por isso
não misturamos moedas nem a comparamos diretamente com as zonas em dólares. Com cinco apartamentos do
nosso catálogo, o metro quadrado vai de cerca de 20.800 a 38.900 pesos:
Erena 109 (1.700.000 MXN, 49,65 m²) sai por cerca de 34.200 por metro;
Blue Luxury 202B (1.899.000 MXN, 49 m²) por cerca de 38.800; e
Bohemian La Veleta (2.200.000 MXN, 106 m²) por cerca de 20.800. Esses valores em pesos não são
uma rentabilidade nem uma promessa: são o custo de entrada por metro, que é a única coisa
verificável.
4. Región 10: não há base para ordenar
Temos um anúncio: Edificio La Selva, a 475.000 USD com 484 m² de
área. É um prédio inteiro, não uma unidade, então comparar seu preço por metro com
apartamentos de 50 m² seria enganoso. Não o classificamos; deixamos como referência de que
em Región 10 também há produto, mas de outra escala.
E a rentabilidade: uma faixa, com aviso
Com as ressalvas acima, o cálculo que um comprador deveria fazer é este:
- Receita bruta anual = diária × noites ocupadas no ano.
- Subtrair administração (geralmente é um percentual do aluguel), manutenção, imposto predial e
taxa anual do fideicomisso. - Dividir o líquido pelo preço total, que inclui de 5% a 8% de custos de fechamento.
Em apartamentos turísticos de Tulum, é comum ouvir rentabilidades brutas entre 5% e
9% ao ano. É uma faixa indicativa de mercado, não um dado dos nossos anúncios, e
o líquido costuma ficar vários pontos abaixo. Um apartamento que passa metade do ano vazio
rende metade, independentemente da zona.
O que observar antes de confiar em qualquer ranking de zonas
Os rankings de «zonas que mais rendem» que circulam quase sempre têm o mesmo defeito:
comparam o preço de tabela de um empreendimento com a diária máxima da alta temporada. Três
perguntas desmontam isso rápido:
- De onde sai a diária? Se é a tarifa de um anúncio e não receita
real com ocupação, é um teto, não uma média. - Quantos meses por ano ocupa? Tulum tem alta e baixa temporada
bem marcadas, e um ano com meses vazios não se parece com o melhor mês. - Os custos foram descontados? Administração, manutenção, imposto predial,
fideicomisso e os custos de fechamento saem da receita, não se somam a ela.
Como usar este ranking na prática
Use para filtrar, não para decidir. Se o seu orçamento é de cerca de 100.000 a 150.000 dólares,
Región 15 é onde hoje encontramos unidades nessa faixa. Se busca zona consolidada com
amenidades, Aldea Zamá tem a faixa de preços mais fácil de comparar. Se prefere pagar em
pesos e quer mais opções para escolher, La Veleta concentra o maior número de anúncios.
Depois de filtrar, o que precisa fazer é visitar ou pedir vídeo, revisar a documentação e
calcular o líquido com números da unidade específica.
O que o ranking de fato diz
- A menor entrada em dólares está em Región 15; a mais homogênea, em Aldea Zamá; a mais
barata por metro, em La Veleta (em pesos). - Entre duas zonas com aluguel parecido, rende mais a de menor preço de entrada.
- O que define a rentabilidade de uma unidade é a ocupação e a administração, não só
o CEP.
Quando tivermos histórico de receita de aluguel medida por zona, vamos publicar com os números
na frente. Enquanto isso, se você já tem uma zona em mente, escreva para nós e
preparamos a comparação com os anúncios reais, preço total e custo anual de manter.
Estoque consultado na API de inversionesdemexico.com em 11 de outubro de 2026.
Os preços por metro são cálculos nossos sobre preços e áreas publicados. A faixa
de rentabilidade, os percentuais de custos de fechamento e os prazos são indicativos: variam por
operação e devem ser confirmados caso a caso antes de decidir.
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Versión en español: Las zonas de Tulum por rendimiento real: La Veleta, Aldea Zamá, Región 15, Región 10 · English version: Tulum Areas Ranked by ROI: La Veleta, Aldea Zama, Region 15 & 10 · Version française: Tulum: zones à rendement réel: La Veleta, Aldea Zamá, Rég. 15, Rég. 10
