La pregunta que más se repite después de «¿dónde compro?» es «¿lo pongo en Airbnb o
lo rento por año?». Casi siempre se contesta con una opinión. Esta vez la contestamos
con un experimento: el mismo departamento, los mismos doce meses, las dos estrategias
lado a lado, y todos los gastos sobre la mesa.
El departamento: el típico de nuestro inventario
Para que el ejercicio sirva, el departamento tenía que ser representativo. De las
79 propiedades de nuestro catálogo, 47 están en Tulum. Entre ellas, 12
son de dos recámaras con precio publicado, y su mediana es de 217.000
dólares. Tomamos como referencia una unidad de dos recámaras de
220.000 dólares, que es exactamente lo que piden hoy dos de nuestras
fichas.
Un dato antes de empezar: ninguna ficha de nuestro catálogo publica una renta real
comprobada. Por eso todas las tarifas, ocupaciones y gastos de este artículo van como
rangos orientativos, y al final explicamos de dónde salen. Lo que
importa no es el número exacto, sino la forma en que se comparan las dos opciones.
Versión A · Renta vacacional por noche
Supuestos del escenario medio, para una unidad de dos recámaras bien amueblada en
zonas como La Veleta o Aldea Zamá:
- Tarifa promedio por noche: 135 dólares (rango de 110 a 160 según
temporada, zona y amenidades). - Ocupación anual: 55%, unas 200 noches (rango de 45% a 65%).
- Comisión de la plataforma al anfitrión: alrededor del 3%.
- Administración profesional: 20% del ingreso (se cobra entre 18% y
25%; incluye huéspedes, limpieza coordinada y mantenimiento menor). - Cuota de mantenimiento del condominio: unos 3.000 dólares al año.
- Luz, agua, internet y plataformas, que en renta vacacional paga el dueño: unos 2.400
al año. - Reposición de blancos, utensilios y desgaste: unos 1.000 al año.
Resultado del escenario medio: 27.100 dólares de ingreso bruto y
alrededor de 14.500 dólares netos antes de impuestos. Sobre los
220.000 de compra, un 6,6% anual.
Pero hay que ver los extremos. Con 110 dólares por noche y 45% de ocupación, el bruto
baja a 18.100 y el neto a unos 7.500: un 3,4%. Con 160 dólares y 65%,
el bruto sube a 38.000 y el neto a unos 22.800: un 10,4%. La renta
vacacional no tiene un rendimiento: tiene un abanico, y su anchura es el riesgo.
Falta un gasto que no aparece en la cuenta anual: el mobiliario. Un
departamento de dos recámaras listo para huéspedes exigentes cuesta de 15.000 a 25.000
dólares en muebles, equipamiento y decoración. En nuestro catálogo de Tulum, solo 11
de las 47 fichas se entregan amuebladas o equipadas; el resto hay que vestirlo.
Versión B · Renta anual con contrato
El mismo departamento, rentado a un residente con contrato de doce meses:
- Renta mensual: 1.250 dólares (rango de 1.000 a 1.500 para dos
recámaras, sin amueblar o semiamueblado). - Un mes vacío al año entre inquilinos, por prudencia.
- Comisión de la inmobiliaria por colocar al inquilino: un mes de renta.
- Cuota de mantenimiento del condominio: los mismos 3.000 al año.
- Reparaciones menores: unos 500 al año.
- Luz, agua e internet: los paga el inquilino.
Resultado del escenario medio: 13.750 dólares cobrados y alrededor de
9.000 netos antes de impuestos, un 4,1% anual. Con
renta de 1.000, el neto queda en 6.500 (3%); con 1.500, en 11.500 (5,2%). El abanico es
mucho más estrecho.
El punto donde se cruzan
Este es el número que más nos interesaba. Con una tarifa de 135 dólares por noche,
la renta vacacional empata con la anual cuando la ocupación llega a cerca del
41%, unas 148 noches al año. Por debajo de eso, el Airbnb deja menos dinero
que el inquilino fijo, y con mucho más trabajo.
Si se reparte el mobiliario en cinco años —unos 3.600 dólares anuales con un gasto de
18.000—, el empate sube a alrededor del 50% de ocupación, unas 183
noches. Dicho de otra forma: para que la renta vacacional valga la pena de verdad, el
departamento tiene que estar ocupado más de la mitad del año, de forma sostenida, no
solo en diciembre y Semana Santa.
Y la diferencia en el escenario medio, unos 5.500 dólares al año a favor de la renta
vacacional, tarda más de tres años en pagar un mobiliario de 18.000.
Lo que la calculadora no cuenta
El tiempo y la cabeza. Una renta anual se administra con un correo
al mes. Una vacacional son reseñas, mensajes a las tres de la mañana, aire
acondicionado que falla un sábado y un administrador al que hay que vigilar. Por algo
la búsqueda «gestión de propiedades vacacionales» aparece en nuestras
estadísticas de Google: es la parte del negocio que más inquieta a quien compra.
La oferta de la zona. Tulum tiene mucha unidad nueva entrando al
mercado de renta vacacional al mismo tiempo. Cuando un edificio entero se entrega en
la misma calle, la tarifa por noche se ajusta. La renta anual, que depende de gente que
vive y trabaja en la ciudad, se mueve más despacio.
Las reglas del edificio y del municipio. No todos los condominios
permiten rentas por noche, y algunos las limitan o les cobran cuota extra. Hay que
leer el reglamento antes de comprar, no después.
Los impuestos. En las dos versiones hay que pagar. En la vacacional,
las plataformas retienen impuestos al anfitrión y existe además un impuesto estatal al
hospedaje; en la anual, se declara el arrendamiento. El régimen correcto depende de si
el dueño es residente o no, y conviene definirlo con un contador antes de la primera
reserva.
El uso propio. Con renta vacacional, el dueño puede pasar dos o tres
semanas al año en su departamento. Con contrato anual, no. Para muchos compradores esa
es la razón real, y está bien que lo sea, siempre que se sepa lo que cuesta.
Nuestra conclusión del experimento
La renta vacacional gana en el escenario medio y gana mucho en el bueno. Pero
pierde contra la renta anual si la ocupación baja del 40% al 50%, y
exige una inversión inicial que tarda años en recuperarse. La renta anual deja menos,
pero lo deja casi seguro.
La pregunta correcta no es cuál rinde más, sino qué ocupación puede sostener
ese departamento concreto: su zona, su edificio, sus amenidades y la
competencia que va a tener al lado. Eso se puede estimar antes de comprar.
Si está mirando un departamento en Tulum y quiere ver estos mismos números con la
unidad real, escríbanos. Corremos las dos versiones con su precio, su
zona y su edificio, y le decimos en qué ocupación se cruzan.
Inventario leído de nuestro catálogo el 5 de octubre de 2026, con los precios en
pesos convertidos a 18,19 pesos por dólar. Tarifas por noche, ocupación, rentas
mensuales, comisiones, cuotas y gastos son rangos orientativos para un departamento de
dos recámaras en Tulum, no datos comprobados de una unidad concreta; varían por zona,
edificio y temporada. Las cifras de rendimiento son antes de impuestos. Este artículo
no es asesoría fiscal ni legal.
