A pergunta que mais se repete depois de «onde compro?» é «coloco no Airbnb ou
alugo por ano?». Quase sempre se responde com uma opinião. Desta vez respondemos
com um experimento: o mesmo apartamento, os mesmos doze meses, as duas estratégias
lado a lado, e todas as despesas na mesa.
O apartamento: o típico do nosso inventário
Para que o exercício fizesse sentido, o apartamento precisava ser representativo. Das
79 propriedades do nosso catálogo, 47 estão em Tulum. Entre elas, 12
são de dois quartos com preço publicado, e sua mediana é de 217.000
dólares. Tomamos como referência uma unidade de dois quartos de
220.000 dólares, que é exatamente o que pedem hoje dois dos nossos
anúncios.
Um dado antes de começar: nenhum anúncio do nosso catálogo publica um aluguel real
comprovado. Por isso todas as diárias, ocupações e despesas deste artigo vão como
faixas indicativas, e ao final explicamos de onde saem. O que
importa não é o número exato, e sim como as duas opções se comparam.
Versão A · Aluguel por temporada por noite
Suposições do cenário médio, para uma unidade de dois quartos bem mobiliada em
zonas como La Veleta ou Aldea Zamá:
- Diária média: 135 dólares (faixa de 110 a 160 conforme
temporada, zona e amenidades). - Ocupação anual: 55%, cerca de 200 noites (faixa de 45% a 65%).
- Comissão da plataforma cobrada do anfitrião: cerca de 3%.
- Administração profissional: 20% da receita (cobra-se entre 18% e
25%; inclui atendimento a hóspedes, coordenação de limpeza e manutenção leve). - Taxa de manutenção do condomínio: cerca de 3.000 dólares por ano.
- Luz, água, internet e plataformas, que no aluguel por temporada são pagos pelo proprietário: cerca de 2.400
por ano. - Reposição de enxoval, utensílios e desgaste: cerca de 1.000 por ano.
Resultado do cenário médio: 27.100 dólares de receita bruta e
cerca de 14.500 dólares líquidos antes de impostos. Sobre os
220.000 da compra, 6,6% ao ano.
Mas é preciso olhar os extremos. Com 110 dólares por noite e 45% de ocupação, a bruta
cai para 18.100 e a líquida para cerca de 7.500: 3,4%. Com 160 dólares e 65%,
a bruta sobe para 38.000 e a líquida para cerca de 22.800: 10,4%. O aluguel
por temporada não tem um único rendimento: tem uma faixa, e a largura dela é o risco.
Falta um gasto que não aparece na conta anual: o mobiliário. Um
apartamento de dois quartos pronto para hóspedes exigentes custa de 15.000 a 25.000
dólares em móveis, equipamentos e decoração. No nosso catálogo de Tulum, apenas 11
dos 47 anúncios são entregues mobiliados ou equipados; o restante precisa ser mobiliado e decorado.
Versão B · Aluguel anual com contrato
O mesmo apartamento, alugado a um residente com contrato de doze meses:
- Aluguel mensal: 1.250 dólares (faixa de 1.000 a 1.500 para dois
quartos, sem mobília ou semimobiliado). - Um mês vago por ano entre inquilinos, por prudência.
- Comissão da imobiliária para captar e colocar o inquilino: um mês de aluguel.
- Taxa de manutenção do condomínio: os mesmos 3.000 por ano.
- Pequenos reparos: cerca de 500 por ano.
- Luz, água e internet: quem paga é o inquilino.
Resultado do cenário médio: 13.750 dólares recebidos e cerca de
9.000 líquidos antes de impostos, 4,1% ao ano. Com
aluguel de 1.000, o líquido fica em 6.500 (3%); com 1.500, em 11.500 (5,2%). A faixa é
bem mais estreita.
O ponto onde se cruzam
Este é o número que mais nos interessava. Com uma diária de 135 dólares,
o aluguel por temporada empata com o anual quando a ocupação chega a cerca de
41%, algo como 148 noites por ano. Abaixo disso, o Airbnb deixa menos dinheiro
do que o inquilino fixo — e com muito mais trabalho.
Se o mobiliário for distribuído em cinco anos —cerca de 3.600 dólares anuais com um gasto de
18.000—, o empate sobe para cerca de 50% de ocupação, algo como 183
noites. Em outras palavras: para que o aluguel por temporada valha realmente a pena, o
apartamento precisa ficar ocupado mais da metade do ano, de forma sustentada, não
só em dezembro e na Semana Santa.
E a diferença no cenário médio, cerca de 5.500 dólares por ano a favor do aluguel
por temporada, leva mais de três anos para pagar um mobiliário de 18.000.
O que a calculadora não mostra
O tempo e a cabeça. Um aluguel anual se administra com um e-mail
por mês. Um por temporada são avaliações, mensagens às três da manhã, ar-condicionado
que dá problema num sábado e um administrador que precisa ser acompanhado. Não à toa
a busca «gestão de imóveis por temporada» aparece nas nossas
estatísticas do Google: é a parte do negócio que mais inquieta quem compra.
A oferta da região. Tulum tem muitas unidades novas entrando no
mercado de aluguel por temporada ao mesmo tempo. Quando um prédio inteiro é entregue na
mesma rua, a diária se ajusta. O aluguel anual, que depende de gente que vive e
trabalha na cidade, se move mais devagar.
As regras do edifício e do município. Nem todos os condomínios
permitem aluguel por noite, e alguns limitam ou cobram taxa extra. É preciso
ler o regulamento antes de comprar, não depois.
Os impostos. Nas duas versões é preciso pagar. No aluguel por temporada,
as plataformas retêm impostos do anfitrião e existe ainda um imposto estadual sobre
hospedagem; no anual, declara-se a locação. O regime correto depende de se
o proprietário é residente ou não, e convém defini-lo com um contador antes da primeira
reserva.
O uso próprio. Com aluguel por temporada, o proprietário pode passar duas ou três
semanas por ano no seu apartamento. Com contrato anual, não. Para muitos compradores essa
é a razão real, e está tudo bem que seja, desde que se saiba quanto isso custa.
Nossa conclusão do experimento
O aluguel por temporada vence no cenário médio e vence muito no bom. Mas
perde para o aluguel anual se a ocupação cai para menos de 40% a 50%, e
exige um investimento inicial que leva anos para se pagar. O aluguel anual rende menos,
mas rende quase certo.
A pergunta certa não é qual rende mais, e sim que ocupação esse apartamento
específico consegue sustentar: sua zona, seu edifício, suas amenidades e a
concorrência que vai ter ao lado. Isso pode ser estimado antes de comprar.
Se você está olhando um apartamento em Tulum e quer ver esses mesmos números com a
unidade real, escreva para nós. Rodamos as duas versões com o seu preço, sua
zona e seu edifício, e dizemos em que ocupação elas se cruzam.
Inventário lido do nosso catálogo em 5 de outubro de 2026, com os preços em
pesos convertidos a 18,19 pesos por dólar. Diárias por noite, ocupação, aluguéis
mensais, comissões, taxas e despesas são faixas indicativas para um apartamento de
dois quartos em Tulum, não dados comprovados de uma unidade concreta; variam por zona,
edifício e temporada. As cifras de rentabilidade são antes de impostos. Este artigo
não é assessoria fiscal nem jurídica.
Versión en español: El mismo departamento de Tulum en Airbnb y en renta anual, doce meses · English version: Same Tulum Apartment: Airbnb vs 12-Month Lease · Version française: Tulum: même appartement, Airbnb ou location à l’année, 12 mois
