Quien mira propiedades en Tulum compara precios publicados: 125.000 dólares
aquí, 230.000 allá. Pero el precio publicado no es lo que se paga el día de la firma.
Entre el anuncio y el cierre hay una capa de costos que casi ningún folleto menciona, y
que conviene tener calculada antes de enamorarse de una unidad.
Por qué el precio de lista no es el precio final
El precio que ve en una ficha es el valor del inmueble. Los costos de cierre son
los pagos que acompañan la operación: impuestos, trámites y honorarios. No se le suman
al desarrollador, se le suman a usted, y se pagan en el momento de escriturar.
Como regla general y con aviso de que varía por caso, lo prudente es reservar
del 5% al 8% del valor de la operación además del precio. Es un rango,
no una cifra: depende del valor catastral, del tipo de operación y de si hay
fideicomiso.
Qué incluye ese rango
- Impuesto de adquisición de inmuebles. Lo cobra el municipio y se
calcula sobre el valor de la operación o el avalúo, el que resulte mayor. Es,
normalmente, la partida más pesada. - Honorarios de notario. Por la escritura y la revisión legal. Varían
según el valor y el notario. - Derechos de registro. La inscripción en el Registro Público de la
Propiedad. - Avalúo. Lo exige el trámite y lo hace un perito autorizado.
- Apertura del fideicomiso. Si es extranjero y compra en Tulum, la zona
restringida obliga a hacerlo por fideicomiso bancario. Tiene costo de apertura y una
cuota anual.
Lo que esto significa en dólares
Para que el rango no se quede abstracto, aplicado a tres precios que sí hay en
nuestro catálogo de Tulum (leído por API el 15 de octubre de 2026):
- Una unidad de 125.000 USD: entre 6.250 y 10.000 USD de cierre.
- Una de 230.000 USD: entre 11.500 y 18.400 USD.
- Una de 475.000 USD: entre 23.750 y 38.000 USD.
Son cuentas simples del 5% y el 8%, no un presupuesto. Pero muestran lo importante:
la diferencia entre el extremo bajo y el alto, en una unidad de 230.000, es de
6.900 dólares. Eso es más que el enganche de algunas unidades
pequeñas.
Los costos que no entran en el cierre y también hay que contar
Hay gastos que no son «de cierre» pero llegan pronto y se olvidan al presupuestar:
- Cuota de mantenimiento mensual del condominio o desarrollo. Pida el
monto por escrito y qué incluye. - Amueblado, si la unidad se entrega en obra gris o sin muebles, que es
frecuente en preventa. - Predial anual.
- Cuota anual del fideicomiso, si aplica.
- Meses sin renta entre la entrega y el primer huésped o inquilino, si
la compra es para rentar. - Costo de enviar dinero: comisión y tipo de cambio de la transferencia,
que sube cuanto más grande es el pago.
Preventa y reventa: dónde cambia el cálculo
En preventa los pagos se reparten en el tiempo, pero los costos de
cierre llegan al final, en la escrituración, cuando ya pagó casi todo. Es el momento en
que más compradores se sorprenden. Pregunte si el precio incluye gastos de escrituración
y obtenga la respuesta por escrito.
En reventa hay un costo que el vendedor puede traer encima, como el
impuesto sobre la ganancia, y que puede entrar en la negociación. También conviene
revisar que no haya adeudos de predial o de mantenimiento, porque se heredan con la
propiedad.
Preguntas para hacer antes de apartar
- ¿El precio publicado incluye algún gasto de escrituración? ¿Cuál?
- ¿Qué notario se usa y puedo elegir al mío?
- ¿Cuánto es la cuota de mantenimiento, desde cuándo se cobra y qué cubre?
- ¿La unidad se entrega amueblada, en acabado final o en obra gris?
- ¿Cuál es el costo de apertura y la cuota anual del fideicomiso?
- ¿Hay adeudos, gravámenes o cuotas pendientes sobre la propiedad?
- ¿Qué pasa con el apartado si no avanza el trámite?
Si el precio está en pesos o en dólares
En el catálogo conviven fichas en dólares y en pesos. Cuando el precio es en pesos
y usted paga desde dólares, el tipo de cambio del día de cada pago cambia lo que
realmente desembolsa, y los costos de cierre se calculan sobre el valor en pesos. Para
comparar con justicia, convierta todo a una misma moneda con una fecha fija; en nuestro
caso, los artículos usan el tipo de cambio de la fecha de lectura y lo declaran al
pie.
Tres errores que vemos repetirse
- Presupuestar solo el precio. El comprador llega a la firma con el
dinero justo y descubre que le faltan varios miles de dólares. Se arregla reservando
el rango desde el primer día. - Comparar unidades por precio de lista y no por costo total. Una
unidad más barata, sin amueblar y con mantenimiento alto, puede salir más cara en el
primer año que otra con precio mayor y entrega completa. - Dejar la pregunta para el final. Los costos no se negocian en la
mesa de firma. Se preguntan al apartar, cuando todavía puede elegir otra unidad.
Qué conviene pedir por escrito
Antes de entregar un apartado, pida un documento con el precio, el calendario de
pagos, la fecha de entrega y la lista de gastos que corren por cuenta del comprador.
Si algo no está en ese papel, no existe para efectos del cierre. Es una sola hoja y
evita la mayoría de los malentendidos.
Cómo usar este rango sin equivocarse
Haga la cuenta al revés. Decida cuánto dinero total tiene disponible, réstele entre
el 5% y el 8% y reserve además un colchón para amueblado y los primeros meses de
mantenimiento. El número que queda es su tope de precio real, y suele ser un escalón
por debajo del que imaginaba.
Con 250.000 dólares totales, por ejemplo, el rango de cierre lo deja entre unos
231.000 y unos 238.000 de precio comprable, antes de amueblar. Es una cuenta de
referencia, no una oferta.
Si quiere la cuenta de una propiedad concreta
Cada operación se calcula distinto y por eso aquí no damos un porcentaje cerrado.
Si ya tiene una unidad en mente, escríbanos: le preparamos el estimado
de cierre con su caso, con cada partida separada, para que sepa cuánto lleva en la mano
antes de apartar.
#TulumDespierta #DespiertaTulum
Precios de ejemplo tomados del catálogo de inversionesdemexico.com leído por la
API el 15 de octubre de 2026. El rango del 5% al 8% de costos de cierre y la lista de
partidas son orientativos: dependen del valor catastral, del municipio, del notario, del
tipo de operación y de si hay fideicomiso. Confirme las cifras exactas con un notario
antes de firmar.
