Quem olha imóveis em Tulum compara preços anunciados: 125.000 dólares
aqui, 230.000 ali. Mas o preço anunciado não é o que se paga no dia da assinatura.
Entre o anúncio e o fechamento existe uma camada de custos que quase nenhum folheto menciona, e
que convém ter calculada antes de se apaixonar por uma unidade.
Por que o preço de tabela não é o preço final
O preço que você vê numa ficha é o valor do imóvel. Os custos de fechamento são
os pagamentos que acompanham a operação: impostos, trâmites e honorários. Eles não são somados
ao valor do incorporador, são somados ao seu, e são pagos no momento da escritura.
Como regra geral, e com o aviso de que varia conforme o caso, o prudente é reservar
de 5% a 8% do valor da operação além do preço. É uma faixa,
não um número fixo: depende do valor cadastral, do tipo de operação e de haver ou não
fideicomisso.
O que essa faixa inclui
- Imposto de aquisição de imóveis. Cobrado pelo município e
calculado sobre o valor da operação ou da avaliação, o que for maior. Normalmente
é a parcela mais pesada. - Honorários do tabelião. Pela escritura e pela revisão jurídica. Variam
conforme o valor e o tabelião. - Taxas de registro. A inscrição no Registro Público da
Propriedade. - Avaliação. É exigida pelo trâmite e feita por um perito autorizado.
- Abertura do fideicomisso. Se você é estrangeiro e compra em Tulum, a zona
restrita obriga a fazê-lo por meio de um fideicomisso bancário. Há custo de abertura e uma
taxa anual.
O que isso significa em dólares
Para que a faixa não fique abstrata, aplicamos a três preços que existem de fato em
nosso catálogo de Tulum (lido por API em 15 de outubro de 2026):
- Uma unidade de 125.000 USD: entre 6.250 e 10.000 USD de fechamento.
- Uma de 230.000 USD: entre 11.500 e 18.400 USD.
- Uma de 475.000 USD: entre 23.750 e 38.000 USD.
São contas simples de 5% e 8%, não um orçamento. Mas mostram o essencial:
a diferença entre o extremo baixo e o alto, numa unidade de 230.000, é de
6.900 dólares. Isso é mais do que a entrada de algumas unidades
pequenas.
Os custos que não entram no fechamento e também precisam ser contados
Há gastos que não são «de fechamento», mas chegam logo e são esquecidos ao orçar:
- Taxa de condomínio mensal do condomínio ou empreendimento. Peça o
valor por escrito e o que ele inclui. - Mobília, se a unidade for entregue em obra bruta ou sem móveis, o que é
frequente no lançamento. - Predial (IPTU) anual.
- Taxa anual do fideicomisso, se aplicável.
- Meses sem aluguel entre a entrega e o primeiro hóspede ou inquilino, se
a compra for para alugar. - Custo de enviar dinheiro: comissão e taxa de câmbio da transferência,
que aumentam quanto maior for o pagamento.
Lançamento e revenda: onde o cálculo muda
No lançamento os pagamentos são distribuídos ao longo do tempo, mas os custos de
fechamento chegam no final, na escrituração, quando você já pagou quase tudo. É o momento em
que mais compradores se surpreendem. Pergunte se o preço inclui as despesas de escrituração
e obtenha a resposta por escrito.
Na revenda há um custo que o vendedor pode ter pela frente, como o
imposto sobre o ganho de capital, e que pode entrar na negociação. Convém também
verificar se não há dívidas de predial ou de condomínio, porque elas são herdadas junto com
o imóvel.
Perguntas para fazer antes de reservar
- O preço anunciado inclui alguma despesa de escrituração? Qual?
- Qual tabelião é usado e posso escolher o meu?
- Quanto é a taxa de condomínio, desde quando é cobrada e o que cobre?
- A unidade é entregue mobiliada, com acabamento final ou em obra bruta?
- Qual é o custo de abertura e a taxa anual do fideicomisso?
- Existem dívidas, ônus ou taxas pendentes sobre o imóvel?
- O que acontece com o sinal se o trâmite não avançar?
Se o preço está em pesos ou em dólares
No catálogo convivem fichas em dólares e em pesos. Quando o preço é em pesos
e você paga a partir de dólares, a taxa de câmbio do dia de cada pagamento muda o que
você realmente desembolsa, e os custos de fechamento são calculados sobre o valor em pesos. Para
comparar com justiça, converta tudo para uma mesma moeda com uma data fixa; no nosso
caso, os artigos usam a taxa de câmbio da data de leitura e a declaram no
rodapé.
Três erros que vemos se repetir
- Orçar apenas o preço. O comprador chega à assinatura com o
dinheiro contado e descobre que faltam vários milhares de dólares. Resolve-se reservando
a faixa desde o primeiro dia. - Comparar unidades pelo preço de tabela e não pelo custo total. Uma
unidade mais barata, sem mobília e com condomínio alto, pode sair mais cara no
primeiro ano do que outra com preço maior e entrega completa. - Deixar a pergunta para o final. Os custos não se negociam na
mesa de assinatura. Perguntam-se ao reservar, quando você ainda pode escolher outra unidade.
O que convém pedir por escrito
Antes de entregar um sinal, peça um documento com o preço, o cronograma de
pagamentos, a data de entrega e a lista de despesas por conta do comprador.
Se algo não está nesse papel, não existe para efeitos do fechamento. É uma única folha e
evita a maioria dos mal-entendidos.
Como usar essa faixa sem se enganar
Faça a conta ao contrário. Decida quanto dinheiro total você tem disponível, subtraia entre
5% e 8% e reserve ainda uma folga para mobília e os primeiros meses de
condomínio. O número que sobra é o seu teto de preço real, e costuma ser um degrau
abaixo do que você imaginava.
Com 250.000 dólares no total, por exemplo, a faixa de fechamento deixa você entre cerca de
231.000 e cerca de 238.000 de preço comprável, antes de mobiliar. É uma conta de
referência, não uma oferta.
Se você quer a conta de um imóvel específico
Cada operação é calculada de forma diferente e por isso aqui não damos uma porcentagem fechada.
Se você já tem uma unidade em mente, escreva para nós: preparamos a estimativa
de fechamento com o seu caso, com cada parcela separada, para que você saiba quanto tem em mãos
antes de reservar.
#TulumDespierta #DespiertaTulum
Preços de exemplo tirados do catálogo de inversionesdemexico.com lido pela
API em 15 de outubro de 2026. A faixa de 5% a 8% de custos de fechamento e a lista de
parcelas são orientativas: dependem do valor cadastral, do município, do tabelião, do
tipo de operação e de haver ou não fideicomisso. Confirme os números exatos com um tabelião
antes de assinar.
Versión en español: Los costos de cierre en Tulum que no salen en el precio publicado · English version: Closing Costs in Tulum That Aren’t in the Listed Price · Version française: Les frais de clôture à Tulum que le prix affiché ne montre pas
