TÍTULO: Como calcular o rendimento real de um apartamento em Tulum, sem pegadinhas
«Rende 12% ao ano» é a frase mais repetida e menos comprovada do mercado de Tulum. Quase nunca vem com a conta embaixo. Este artigo é a conta: uma fórmula que você faz com uma calculadora, os gastos que os folhetos omitem e o que exigir por escrito de quem está vendendo.
Primeiro, o que sabemos e o que não sabemos
Em 24 de outubro de 2026, lemos as fichas do nosso inventário. Das 79 propriedades em espanhol, 47 estão em Tulum, e 46 delas trazem preço: vão de cerca de 89.400 a 990.000 dólares, com a mediana em torno de 162.000 (os preços em pesos foram convertidos a 17,897 por dólar). Entre apartamentos e studios, os 22 que trazem preço e metragem dão uma mediana de cerca de 152.700 dólares e cerca de 63 metros quadrados, com o metro quadrado entre cerca de 1.160 e 3.550 dólares.
E o que não sabemos, dito sem rodeios: nenhuma ficha de Tulum traz um aluguel mensal medido, e apenas uma declara uma receita anual, número de um incorporador sem histórico. Por isso este artigo não lhe dá uma porcentagem: dá o método para calculá-la com as suas próprias premissas.
Passo 1: o preço total de entrada, não o de tabela
O rendimento é medido sobre o que você realmente desembolsa, não sobre o preço da ficha. Some ao preço os custos de fechamento — imposto de aquisição, cartório, registro, avaliação e, para um estrangeiro, a abertura do fideicomisso (fideicomiso). Como referência, reserve de 5% a 8% do valor além do preço. Se você comprar um imóvel de 150.000 dólares, sua base está entre 157.500 e 162.000, não em 150.000. Se ainda for mobiliar, some o mobiliário.
Passo 2: a receita bruta, com uma ocupação honesta
A fórmula é simples:
receita bruta anual = diária × 365 × ocupação
A pegadinha está na ocupação. Os folhetos usam 80% ou 90% o ano todo; a realidade de uma zona turística tem alta temporada, baixa temporada e meses vazios. Calcule sempre três cenários: um pessimista, um médio e um otimista, e decida com o pessimista. Se o negócio só funciona no otimista, não funciona.
Se você pensa em aluguel anual para um morador, em vez de aluguel de temporada, a fórmula é ainda mais simples: aluguel mensal × 12 × (1 − meses de vacância esperados / 12). Um inquilino que sai e deixa o apartamento dois meses sem alugar já tirou de você um sexto do ano.
Passo 3: os gastos que quase ninguém conta
É aqui que um rendimento bruto vira líquido. Subtraia, ano a ano:
- Taxa de condomínio. Peça por escrito, com o valor mensal atual e o que está incluído.
- Predial (IPTU mexicano). É anual e depende do valor cadastral.
- Taxa anual do fideicomisso, se você compra como estrangeiro em zona restrita.
- Serviços: luz, água, internet e, no aluguel de temporada, limpeza entre hóspedes.
- Comissão da plataforma ou da administradora, se você não gerencia por conta própria. Pergunte a porcentagem exata e sobre qual base ela é cobrada.
- Manutenção e reposição: ar-condicionado, pintura, móveis. No Caribe, a umidade e o sal envelhecem tudo mais rápido.
- Imposto de renda sobre o que você gerar. Consulte um contador mexicano: varia conforme a sua situação fiscal.
Passo 4: o rendimento líquido
rendimento líquido = (receita bruta anual − gastos anuais) ÷ preço total de entrada
Um exemplo com números inventados de propósito, para você ver a mecânica e não tomá-lo como dado de mercado: preço total de entrada 160.000; receita bruta 18.000; gastos 6.000. O líquido é 12.000 ÷ 160.000, ou 7,5%. O mesmo apartamento com um bruto de 14.000 e os mesmos gastos dá 5%. Essa diferença de quatro mil dólares na receita é a que os folhetos omitem, e muda completamente a decisão.
Faça a mesma conta com os três cenários de ocupação e anote os três resultados. A diferença entre o pessimista e o otimista diz quanto risco você está comprando: se a brecha for de dois pontos, o negócio é estável; se for de seis, depende demais da temporada e convém pedir mais dados antes de reservar.
Passo 4 bis: em quantos anos se recupera
Uma forma útil de ler o resultado é o prazo de retorno: preço total de entrada ÷ receita líquida anual. Com o exemplo acima, 160.000 ÷ 12.000 dão pouco mais de 13 anos; com o cenário fraco de 8.000 de líquido, seriam 20. Esse número quase nunca aparece em um folheto, e é o que melhor diz se você está comprando uma renda ou comprando tempo de espera. Compare-o sempre com o prazo em que você pretende ficar com o imóvel.
Passo 5: não esqueça a valorização, mas também não a conte de antemão
Parte do retorno pode vir da valorização do imóvel, mas ela não deve entrar na conta como se estivesse garantida. Trate-a como um extra, não como parte do cálculo base. Um apartamento que só se justifica pela valorização prometida é uma aposta, não uma renda.
Aluguel de temporada ou aluguel anual: a conta muda
O aluguel de temporada costuma render uma receita bruta maior por diária, mas traz mais gastos — limpeza, comissão, reposição de enxoval, rotatividade de hóspedes — e mais variação entre os meses. O aluguel anual rende menos por mês, mas é estável e com menos desgaste. Não existe uma resposta certa: é preciso fazer a fórmula acima com cada modalidade e comparar o rendimento líquido, não o bruto. E se o regulamento do condomínio não permite aluguel de curta duração, a comparação acabou antes de começar.
O que pedir por escrito antes de reservar
- O aluguel ou diária real de unidades comparáveis que já estão em operação, não a projetada.
- O histórico de ocupação de pelo menos doze meses, se o edifício já opera.
- A taxa de condomínio atual e o histórico de reajustes.
- Quem administra, quanto cobra e o que está incluído.
- Se o regulamento do condomínio permite o aluguel de temporada.
- Os quatro documentos do imóvel: escritura registrada, certidão de ônus e gravames, predial em dia e regime de condomínio.
Um sinal de alerta
Se quem está vendendo lhe dá um rendimento garantido sem apresentar as premissas, sem comparáveis e sem um contrato que o respalde, trate isso como publicidade e não como dado. Um rendimento sério pode ser reconstruído com uma calculadora, e se não pode, não é um rendimento: é uma promessa.
Se você quer fazer a conta com uma ficha real
Se você já tem um apartamento em mente, ou quer ver fichas reais da sua faixa de orçamento com metragem e preço por metro quadrado, escreva para nós e faremos a conta juntos, com as suas premissas e não com as do folheto.
Dados do inventário de inversionesdemexico.com lidos em 24 de outubro de 2026; conversão a 17,897 pesos por dólar. Os preços são de tabela e podem mudar. Os exemplos numéricos e os custos de fechamento (5% a 8%) são ilustrativos e orientativos, não uma promessa de rendimento; consulte um contador e um tabelião antes de decidir.
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Versión en español: Calcular el rendimiento real de un departamento de Tulum, sin trampas · English version: Calculating the real return on a Tulum apartment, no tricks · Version française: Calculer le vrai rendement d’un appart à Tulum, sans fausses promesses
