El apartado es el momento más barato para equivocarse y el que casi nadie aprovecha. Se deja
una cantidad pequeña, se firma una hoja de una página y todo parece reversible. Pero con el
apartado se congela el precio y se entra en una negociación donde cada documento que no se pidió
antes se vuelve más difícil de pedir después. Esta es la lista de catorce documentos que
conviene tener en la mano antes de apartar una propiedad en Tulum, en el orden en que los
pediríamos.
Sobre la propiedad
1. Escritura inscrita en el Registro Público. No una copia simple ni una
promesa: la escritura con el sello de inscripción. Demuestra quién es el dueño legal y que lo
que se vende es lo que dice el papel. Si el vendedor no la tiene, todavía no puede vender.
2. Certificado de libertad de gravamen. Dice si la propiedad tiene hipotecas,
embargos o cualquier carga inscrita. Se pide actualizado, porque uno de hace un año no sirve
para saber qué pasó después.
3. Boleta de predial al corriente. Con el pago del año en curso. Un predial
atrasado se hereda con la propiedad.
4. Constancia de no adeudo de agua. Es un documento que se olvida y que
puede traer sorpresas, sobre todo en propiedades que han estado vacías o rentadas por temporadas.
5. Constancia de uso de suelo. Para Tulum es esencial: la zona costera y
algunas áreas tienen restricciones de densidad, de altura y de uso. Lo que importa no es solo
que la propiedad exista, sino que se pueda usar como el comprador planea, por ejemplo para renta
de corta estancia.
Sobre el edificio o el desarrollo
6. Licencia de construcción y aviso de terminación de obra. En un edificio ya
entregado, confirman que se construyó con permiso. En una preventa, la licencia vigente es lo
mínimo que se le pide al desarrollador antes de mover un peso.
7. Planos autorizados. Se comparan contra lo que se ve o lo que se promete.
Metros cuadrados, terraza, estacionamiento y bodega: lo que se vende y lo que está en el plano
deben coincidir.
8. Escritura constitutiva del régimen de condominio y su reglamento. Define
qué es privativo, qué es común, cuánto pagas de cuota y qué se puede hacer. Si piensas rentar,
el reglamento puede prohibirlo o limitarlo.
9. Constancia de no adeudo de cuotas de mantenimiento. Que la administración
certifique que la unidad no debe nada. Una deuda de cuotas pasa al nuevo propietario en la
práctica, aunque se discuta quién debe pagarla.
Sobre el vendedor
10. Identificación oficial y datos fiscales del vendedor. Y, si vende una
empresa, su acta constitutiva y el poder de quien firma. Hay que confirmar que quien promete
vender tiene facultades para hacerlo.
11. Si hay copropietarios o cónyuge, su consentimiento por escrito. Una
propiedad con dos dueños no la vende uno solo. Es una causa clásica de operaciones que se caen
después de apartar.
Sobre el apartado y el cierre
12. Contrato de apartado por escrito. Con el precio, la propiedad
identificada, el plazo, qué pasa con el dinero si alguna de las partes no continúa y quién lo
recibe. Un recibo sin condiciones no protege a nadie.
13. Proyecto del contrato de compraventa o de promesa. Pedirlo desde el
apartado permite revisar con calma lo que vas a firmar, en lugar de recibirlo la víspera. Si
la compra será por fideicomiso, también el borrador de ese instrumento y la forma en que se
tramita el permiso ante la Secretaría de Relaciones Exteriores. Tenemos dos artículos sobre
por qué
el fideicomiso sí y el prestanombres no y sobre
cómo
se verifica una escritura.
14. Datos de pago y comprobante fiscal. A nombre de quién se transfiere el
dinero, de qué cuenta, y que quede factura o recibo formal. Nunca a una cuenta personal sin
respaldo, y siempre con constancia de cada pago.
Cuáles no se negocian
No todos pesan igual. Si falta el 1, el 2 o el 10, no se aparta: sin
escritura inscrita, sin saber si hay gravamen y sin saber quién firma, lo demás es decoración.
Los documentos 3, 4 y 9 se pueden solventar con un pago o un descuento, siempre que se
sepa a tiempo y quede escrito. El 5 y el 6 deciden si el uso que planeas es posible. Y el 12
es el que decide cuánto riesgo asume tu dinero mientras se completa todo lo demás.
En una propiedad ejidal o en un terreno sin escritura, la lista cambia por completo: ahí
se pide, antes que nada, que el régimen sea de dominio pleno. Es otra conversación, y conviene
tenerla con un abogado antes de hablar de precio.
Lo que vemos en las búsquedas
Revisamos qué escribe la gente en Google y llegan a inversionesdemexico.com. Del 19 de julio
al 17 de octubre de 2026, 65 consultas que contienen «Tulum» sumaron 302
impresiones y ningún clic. Es un dato modesto y lo damos tal cual. Lo que muestra es
que el comprador de Tulum todavía busca a ciegas: pocas búsquedas hablan de documentos, y nadie
sabe qué pedir hasta que ya está sentado frente al vendedor. Por eso escribimos esta lista.
Si compras en preventa
La lista cambia de forma: todavía no hay escritura de la unidad ni constancia de cuotas, así
que el peso se desplaza hacia el desarrollador. Pide la escritura del terreno a nombre de quien
vende, su libertad de gravamen, la licencia de construcción vigente y el proyecto de contrato
con las fechas de entrega y las penalizaciones si se retrasan. Si el terreno tiene hipoteca,
pregunta cómo se libera la unidad al escriturarte. Es la pregunta que más incomoda y la que más
protege.
Cómo usarla
Imprímela o cópiala en una nota y marca cada documento conforme llega. No es necesario que
lleguen todos el mismo día; lo que importa es que el apartado se haga con la lista completa a la
vista, no con la urgencia del vendedor. Un vendedor serio los tiene o los puede conseguir en pocos
días. Si cada documento se vuelve una pelea, ya sabes cómo sería el resto de la operación.
Si estás evaluando una propiedad en Tulum y quieres que revisemos los documentos antes de que
dejes un solo peso, escríbenos. Te decimos cuáles faltan y cuáles se pueden
exigir antes de apartar.
Esta lista es orientativa y no sustituye la asesoría de un notario o abogado
inmobiliario; los requisitos exactos cambian según la propiedad, el vendedor y el tipo de
operación. Búsquedas de Google Search Console del 19 de julio al 17 de octubre de 2026,
consultadas el 19 de octubre; las cifras cambian a diario.
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Versão em português: Os 14 documentos que você precisa antes de reservar em Tulum · English version: 14 Documents to Ask For Before Putting Down a Deposit in Tulum · Version française: Les 14 documents à réunir avant de réserver à Tulum
