« Quelle zone de Tulum rapporte le plus ? » est la question la plus posée et la plus mal répondue.
Les brochures promettent des pourcentages bien ronds; les forums répètent ce qu’ils ont entendu. Ici, nous faisons autre chose:
nous classons les quatre zones où nous avons de l’inventaire sur la base de ce que nous pouvons réellement vérifier,
et nous indiquons clairement où s’arrête la donnée et où commence l’estimation.
D’abord, une précision sur le « rendement réel »
Nous avons passé en revue aujourd’hui les 47 fiches de Tulum que nous avons publiées en espagnol
(sur 79 au total). Parmi elles, aucune n’indique un loyer mensuel constaté, et une seule
déclare un revenu annuel, chiffre fourni par le promoteur sans historique à l’appui.
Dit clairement: nous n’avons pas de données réelles d’occupation et de loyers par zone, et nous n’allons pas en inventer.
Ce que nous avons, c’est ce qui détermine le rendement avant même l’arrivée du premier
locataire: combien coûte l’entrée. Un rendement, c’est le loyer divisé par le
prix; si le ticket d’entrée au mètre est plus bas, le même loyer rapporte davantage. C’est pourquoi ce
classement est fondé sur le prix d’entrée, et le rendement vient à la fin sous forme de fourchette.
Combien d’inventaire y a‑t‑il dans chaque zone
- La Veleta: 11 fiches
- Aldea Zamá: 10 fiches
- Región 15: 6 fiches
- Región 10: 1 fiche
- 19 autres fiches de Tulum n’indiquent pas la zone dans la fiche et nous ne les comptons pas dans le classement.
Plus d’inventaire ne signifie pas meilleure zone, mais davantage de points de comparaison. Dans Región 10 il y a une
seule fiche, et avec une seule il n’y a pas de classement possible: c’est une donnée, pas une tendance.
1. Región 15: le ticket d’entrée le plus bas en dollars
Región 15 est où se trouve l’aéroport international et où nous trouvons aujourd’hui les fiches les plus
accessibles: Muuk 310 à 90.000 USD avec 47,56 m², Adora 401 à
125.000 USD avec 45,27 m² et Naia Uhm D202 à 149.000 USD avec 51 m². Pour les
trois qui affichent un prix en dollars, le mètre carré va de 1.892 à 2.922 USD
et la médiane se situe autour de 2.761. La médiane monte parce que deux des trois se situent en haut de la
fourchette; Muuk 310 fait exception et abaisse le plancher.
2. Aldea Zamá: la zone la plus homogène
Aldea Zamá est la zone consolidée, avec des programmes aux équipements complets. Avec six fiches
en dollars, le mètre carré va de 1.584 à 2.582 USD, avec une médiane autour de
2.076, et des prix affichés de 220.000 à 495.000 USD. Exemples: Tao Tulum G106,
235.000 USD avec 91 m² (2.582 par mètre), et Sanctuary Tulum 203, 220.000 USD avec
96 m². C’est la zone dont la fourchette de prix au mètre est la plus resserrée, ce qui la rend la plus facile à
comparer entre unités.
3. La Veleta: le plus grand inventaire, presque tout en pesos
La Veleta dispose du plus grand inventaire, mais presque toutes ses fiches sont publiées en pesos; nous ne mélangeons pas
les devises et ne la comparons pas directement aux zones en dollars. Avec cinq appartements de
notre catalogue, le mètre carré va d’environ 20.800 à 38.900 pesos:
Erena 109 (1.700.000 MXN, 49,65 m²) revient à environ 34.200 par mètre;
Blue Luxury 202B (1.899.000 MXN, 49 m²) à environ 38.800; et
Bohemian La Veleta (2.200.000 MXN, 106 m²) à environ 20.800. Ces montants en
pesos ne sont ni un rendement ni une promesse: c’est le coût d’entrée au mètre, la seule chose
vérifiable.
4. Región 10: pas de base pour classer
Nous avons une fiche: Edificio La Selva, à 475.000 USD avec 484 m² de
surface. C’est un immeuble entier, pas une unité; comparer son prix au mètre avec des
appartements de 50 m² serait trompeur. Nous ne la classons pas; nous la laissons comme référence qu’il
y a aussi de l’offre à Región 10, mais d’une autre échelle.
Et le rendement: une fourchette, avec mise en garde
Sous les réserves ci‑dessus, le calcul qu’un acheteur devrait faire est le suivant:
- Revenu brut annuel = loyer par nuit × nuits occupées par an.
- Soustraire la gestion (souvent un pourcentage du loyer), l’entretien, l’impôt foncier et
la cotisation annuelle de la fiducie. - Diviser le net par le prix total, qui inclut de 5% à 8% de frais de clôture.
Sur des appartements touristiques à Tulum, il est courant d’entendre des rendements bruts de l’ordre de 5% à
9% par an. C’est une fourchette indicative de marché, pas une donnée issue de nos fiches, et
le net se situe généralement plusieurs points en dessous. Un appartement qui reste vide la moitié de l’année
rapporte la moitié, quelle que soit la zone.
À vérifier avant de se fier à n’importe quel classement de zones
Les classements des « zones qui rapportent le plus » qui circulent ont presque toujours le même défaut:
ils comparent le prix affiché d’un programme avec le loyer maximal d’une haute saison. Trois
questions les démontent rapidement:
- D’où vient le loyer ? S’il s’agit du tarif d’une annonce et non de revenus
réels avec occupation, c’est un plafond, pas une moyenne. - Combien de mois par an est‑il occupé ? Tulum a des hautes et basses saisons
marquées, et une année avec des mois vides ne ressemble pas à son meilleur mois. - Les coûts ont‑ils été déduits ? Gestion, entretien, impôt foncier,
fiducie et frais de clôture se déduisent du loyer, ils ne s’y ajoutent pas.
Comment utiliser ce classement en pratique
Servez‑vous‑en pour filtrer, pas pour décider. Si votre budget est d’environ 100.000 à 150.000 dollars,
Región 15 est là où nous trouvons aujourd’hui des unités dans cette fourchette. Si vous cherchez une zone consolidée avec
équipements, Aldea Zamá a la fourchette de prix la plus facile à comparer. Si vous préférez payer en
pesos et voulez plus d’options parmi lesquelles choisir, La Veleta concentre le plus grand nombre de fiches.
Après avoir filtré, il faut visiter ou demander une vidéo, vérifier les documents et
calculer le net avec les chiffres de l’unité concernée.
Ce que le classement dit vraiment
- Le ticket d’entrée le plus bas en dollars est à Región 15; la plus homogène, à Aldea Zamá; la moins
chère au mètre, à La Veleta (en pesos). - Entre deux zones aux loyers semblables, celle dont le prix d’entrée est le plus bas
rapporte davantage. - Ce qui décide du rendement d’une unité, c’est l’occupation et la gestion, pas seulement
le code postal.
Lorsque nous disposerons d’un historique de loyers mesurés par zone, nous le publierons chiffres en main.
D’ici là, si vous avez déjà une zone en tête, écrivez‑nous et nous
préparons la comparaison avec les fiches réelles, le prix total et le coût annuel de détention.
Inventaire consulté via l’API de inversionesdemexico.com le 11 octobre 2026.
Les prix au mètre sont nos calculs à partir des prix et surfaces publiés. La fourchette
de rendement, les pourcentages de frais de clôture et les délais sont indicatifs: ils varient selon
l’opération et doivent être confirmés au cas par cas avant de décider.
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Versión en español: Las zonas de Tulum por rendimiento real: La Veleta, Aldea Zamá, Región 15, Región 10 · Versão em português: Tulum: retorno real por área: La Veleta, Aldea Zamá, Regiões 15 e 10 · English version: Tulum Areas Ranked by ROI: La Veleta, Aldea Zama, Region 15 & 10
