Presque personne ne publie les états financiers d’un hôtel avant de le vendre. Nous avons ceux d’un : un hôtel-boutique de 20 chambres à Tulum Centro, avec des résultats de 2021 à 2025. Nous les publions ici tels que remis par le vendeur, avec ce qu’ils montrent et ce qu’ils ne montrent pas.
L’actif
C’est le Hotel
ArcoĂris Tulum, Ă Av. Tulum 110 Ote., Ă environ trois kilomètres de la cĂ´te. Selon sa
fiche technique :
- 20 chambres en cinq typologies et 27 salles de bains.
- 1.300 m² construits, sur quatre niveaux. Le terrain figure comme 398
m² sur la fiche et comme 370 m² dans un autre document du même vendeur. - Construit en 2018 et ouvert en mars 2019, sans fermeture depuis.
- Restaurant avec licence d’alcool, piscine et solarium sur le toit, salle de sport et
sa propre station de traitement de l’eau. - Prix de vente : 990.000 USD, incluant le terrain, le bâtiment et la
licence, via la société titulaire.
Sur les 20 chambres, 18 sont commercialisées ; les deux autres sont réservées aux
associés toute l’année.
Les cinq années, en pesos mexicains
- 2021 : revenus 4.008.927 · dépenses 1.702.088 · bénéfice net
2.306.839 - 2022 : revenus 4.126.060 · dépenses 1.853.921 · bénéfice net
2.272.138 - 2023 : revenus 5.376.203 · dépenses 1.649.600 · bénéfice net
3.726.603 - 2024 : revenus 5.560.000 · dépenses 1.849.600 · bénéfice net
3.710.400 - 2025 : bénéfice net 2.983.200 ; le document n’indique pas
les revenus ni les dépenses de cette année
Additionnés, les bénéfices nets des cinq années donnent 14.999.180 pesos.
Sur les quatre années avec revenus et dépenses, la soustraction tombe juste : revenus moins dépenses donnent le
bénéfice déclaré par le document, avec un peso d’écart en 2022.
Ce qui se voit
Un saut en 2023. Les revenus sont passés de 4,1 à 5,4 millions et le
bénéfice de 2,27 à 3,73 millions, tandis que les dépenses ont baissé. La marge nette est passée de
55% en 2022 Ă 69% en 2023.
Un plateau en 2024. Les revenus ont augmenté à 5,56 millions, mais les
dépenses ont plus augmenté et le bénéfice est resté pratiquement identique : 3,71 millions. La marge
est descendue Ă 67%.
Une baisse en 2025. Le bénéfice net est tombé à 2,98 millions, soit 20%
de moins qu’en 2024. Le tarif journalier moyen est passé de 730 à 680 pesos, soit 7% de moins. Le
document n’en explique pas la cause et nous n’allons pas l’inventer.
Un coût fixe très stable. Le seuil de rentabilité par chambre et par jour
n’a varié qu’entre 251 et 282 pesos sur les cinq années. Avec un tarif de 680, l’hôtel couvre ses
charges avec moins de la moitié de ce qu’il facture.
Ce qui ne colle pas, et qu’il faut demander
Une lecture honnĂŞte inclut les questions. Voici celles que nous poserions avant de faire une offre :
- Le tarif moyen. En 2021 et 2022, les revenus divisés par 18
chambres et 365 jours donnent 610 et 628 pesos : exactement le « tarif moyen » que le
document indique. Cela signifie que ce chiffre est en réalité un revenu par chambre
disponible, pas le prix facturé en réception. En 2023 et 2024, le calcul donne 818 et 846,
contre les 718 et 730 déclarés. Il faut demander le taux d’occupation réel et le tarif réel. - L’année 2025 incomplète. Sans revenus ni dépenses, on ne peut ni
calculer la marge ni expliquer la baisse. Il faut demander l’année complète. - Contrats de long terme. En 2021, 38% des chambres disponibles
ont été vendues avec des contrats de long terme. Il n’est pas précisé quelle part des
revenus des années suivantes en provient. - Coquilles dans le document. La section 2024 mentionne « 2023 » dans deux
phrases. C’est probablement une erreur de rédaction, mais à confirmer par écrit. - Si le bénéfice est avant ou après impôts. Le document
ne le précise pas. - États financiers non audités. Ce sont des chiffres du vendeur. Avant
d’acheter, demandez les déclarations auprès du SAT et les relevés bancaires qui les étayent.
Quel rendement cela impliquerait
Avec le bénéfice net de 2025 (2.983.200 pesos) et le prix de 990.000 USD, le rendement
annuel sur le prix serait, selon le taux de change retenu, entre 15% et 18%.
Calculé avec des taux de change de 17 à 20 pesos par dollar, à titre indicatif : le
taux de change du jour de l’opération fait varier le résultat. C’est un ordre de grandeur
basé sur des chiffres non audités, et qui ne déduit ni impôts, ni rénovations ni les coûts
d’acquisition. Ce n’est pas une promesse de rendement.
Ce que le vendeur dit pouvoir développer
La prĂ©sentation Ă©voque trois chambres supplĂ©mentaires sur la terrasse, avec l’infrastructure dĂ©jĂ
en place, qui, ajoutées aux deux privées, porteraient l’hôtel à 23 unités et, selon le
vendeur, Ă une hausse additionnelle de 40% des revenus. La fiche mentionne en outre une toiture-terrasse
d’environ 140 m² préparée pour des panneaux solaires. Ce sont des projections du vendeur : si cela vous
intéresse, demandez le budget et les autorisations avant de les intégrer à votre calcul.
Un détail juridique qui change l’achat
L’hôtel ne se vend pas comme un bien isolé : il est cédé via la société titulaire du terrain,
du bâtiment, des autorisations et de la licence d’alcool. Cela présente un avantage, car tout part
ensemble, et une conséquence : en achetant la société, on hérite aussi de son historique. C’est pourquoi,
au-delà des chiffres, il faut faire vérifier par un avocat mexicain les passifs, les obligations sociales,
les impôts à jour et la validité de chaque licence avant toute cession.
À demander lors de la révision
- Déclarations annuelles et acomptes provisionnels des cinq années.
- Rapport d’occupation et de tarif par mois, depuis les plateformes de réservation.
- Relevés de compte bancaires étayant les revenus.
- Paie, contrats du personnel et anciennetés.
- Licences et autorisations en vigueur, avec leurs dates de renouvellement.
Comment lire un hôtel avant de l’acheter
Les cinq années de cet hôtel apprennent la même chose que n’importe quel autre : ce qui vaut,
ce n’est pas le prix affiché mais la série. Un bénéfice qui monte, se stabilise puis baisse en dit plus qu’un
chiffre isolé, et les questions inconfortables valent mieux que la brochure. Pour un actif hôtelier, le
calcul qui importe est celui que l’on peut reconstituer à partir de documents.
Si vous souhaitez examiner cet hĂ´tel ou tout autre actif Ă Tulum, Ă©crivez-nous :
nous vous envoyons la fiche complète et les états financiers, et nous vous aidons à établir la liste
de questions pour le vendeur.
Chiffres tirĂ©s des documents du vendeur du Hotel ArcoĂris Tulum
(résultats financiers 2021-2025 et fiche technique), non audités ni vérifiés de manière
indépendante. Les rendements sont un calcul indicatif avec un taux de change de 17 à 20
pesos par dollar. Ils ne constituent ni un conseil financier ni une garantie de rendement.
Versión en español: Un hotel boutique de Tulum Centro: los números de 2021 a 2025 · Versão em português: Um hotel boutique no Centro de Tulum: os números de 2021 a 2025 · English version: A Downtown Tulum Boutique Hotel: 2021–2025 by the Numbers
