La question qui revient le plus après « où j’achète ? » est « je le mets sur Airbnb ou je le loue à l’année ? ». On y répond presque toujours par une opinion. Cette fois, nous répondons avec une expérience: le même appartement, les mêmes douze mois, les deux stratégies côte à côte, et tous les frais sur la table.
L’appartement: le profil type de notre inventaire
Pour que l’exercice soit pertinent, l’appartement devait être représentatif. Sur les
79 propriétés de notre catalogue, 47 sont à Tulum. Parmi elles, 12
sont des deux chambres avec prix publié, et leur médiane est de 217.000
dollars. Nous prenons comme référence une unité de deux chambres à
220.000 dollars, c’est exactement ce que demandent aujourd’hui deux de nos
fiches.
Un point avant de commencer: aucune fiche de notre catalogue ne publie un loyer réel
vérifié. C’est pourquoi tous les tarifs, occupations et dépenses de cet article sont des
fourchettes indicatives, et nous expliquons à la fin d’où elles viennent. L’important
n’est pas le chiffre exact, mais la manière dont se comparent les deux options.
Version A · Location saisonnière à la nuitée
Hypothèses du scénario médian, pour une unité de deux chambres bien meublée dans des
zones comme La Veleta ou Aldea Zamá:
- Tarif moyen par nuit: 135 dollars (fourchette de 110 à 160 selon
la saison, la zone et les équipements). - Taux d’occupation annuel: 55%, environ 200 nuits (fourchette de 45% à 65%).
- Commission de la plateforme pour l’hôte: environ 3%.
- Gestion professionnelle: 20% du revenu (facturée entre 18% et
25%; inclut gestion des voyageurs, ménage coordonné et petit entretien). - Charges de copropriété: environ 3.000 dollars par an.
- Électricité, eau, internet et plateformes, prises en charge par le propriétaire en location saisonnière: environ 2.400
par an. - Renouvellement du linge, des ustensiles et de l’usure: environ 1.000 par an.
Résultat du scénario médian: 27.100 dollars de revenus bruts et
environ 14.500 dollars nets avant impôts. Rapporté aux
220.000 d’achat, 6,6% annuel.
Mais il faut regarder les extrêmes. Avec 110 dollars la nuit et 45% d’occupation, le brut
descend à 18.100 et le net à environ 7.500: 3,4%. Avec 160 dollars et 65%,
le brut monte à 38.000 et le net à environ 22.800: 10,4%. La location
saisonnière n’a pas un rendement: elle a une fourchette, et sa largeur est le risque.
Il manque une dépense qui n’apparaît pas dans le compte annuel: le mobilier. Un
appartement de deux chambres prêt pour des hôtes exigeants coûte de 15.000 à 25.000
dollars en ameublement, équipement et décoration. Dans notre catalogue de Tulum, seulement 11
des 47 fiches sont livrées meublées ou équipées; le reste est à équiper.
Version B · Location annuelle avec bail
Le même appartement, loué à un résident avec un bail de douze mois:
- Loyer mensuel: 1.250 dollars (fourchette de 1.000 à 1.500 pour deux
chambres, non meublé ou semi‑meublé). - Par prudence, un mois vacant par an entre deux locataires.
- Commission de l’agence pour placer le locataire: un mois de loyer.
- Charges de copropriété: les mêmes 3.000 par an.
- Petites réparations: environ 500 par an.
- Électricité, eau et internet: à la charge du locataire.
Résultat du scénario médian: 13.750 dollars encaissés et environ
9.000 nets avant impôts, 4,1% annuel. Avec
un loyer de 1.000, le net est de 6.500 (3%); avec 1.500, de 11.500 (5,2%). La fourchette est
beaucoup plus étroite.
Le point d’équilibre
C’est le chiffre qui nous intéressait le plus. Avec un tarif de 135 dollars la nuit,
la location saisonnière s’aligne sur l’annuelle quand l’occupation atteint près de
41%, soit environ 148 nuits par an. En dessous, l’Airbnb laisse moins d’argent
que le locataire à l’année, pour bien plus de travail.
Si l’on amortit le mobilier sur cinq ans — environ 3.600 dollars annuels pour une dépense de
18.000 —, l’égalité monte à autour de 50% d’occupation, soit environ 183
nuits. Autrement dit: pour que la location saisonnière vaille vraiment le coup, l’
appartement doit être occupé plus de la moitié de l’année, de façon soutenue, pas
seulement en décembre et à Pâques.
Et l’écart dans le scénario médian, environ 5.500 dollars par an en faveur de la location
saisonnière, met plus de trois ans à rembourser un mobilier de 18.000.
Ce que la calculatrice ne prend pas en compte
Le temps et la charge mentale. Une location annuelle se gère avec un e‑mail
par mois. Une saisonnière, ce sont des avis, des messages à trois heures du matin, une clim
en panne un samedi et un gestionnaire qu’il faut superviser. Ce n’est pas un hasard si la
recherche « gestion de locations de vacances » apparaît dans nos
statistiques Google: c’est la partie du métier qui préoccupe le plus les acheteurs.
L’offre dans la zone. Tulum voit arriver beaucoup d’unités neuves sur le
marché de la location saisonnière en même temps. Quand un immeuble entier est livré dans
la même rue, le tarif à la nuit s’ajuste. La location annuelle, qui dépend de personnes qui
vivent et travaillent en ville, évolue plus lentement.
Le règlement de l’immeuble et de la municipalité. Tous les condominiums
n’autorisent pas la location à la nuit, et certains la limitent ou facturent une surtaxe. Il faut
lire le règlement avant d’acheter, pas après.
Les impôts. Dans les deux versions il faut payer. En saisonnière,
les plateformes retiennent des impôts à l’hôte et il existe en plus une taxe d’hébergement d’État; en
annuelle, on déclare l’activité de location. Le bon régime dépend du statut de résident ou non du
propriétaire, et il est conseillé de le définir avec un expert‑comptable avant la première
réservation.
L’usage personnel. En location saisonnière, le propriétaire peut passer deux ou trois
semaines par an dans son appartement. Avec un bail annuel, non. Pour beaucoup d’acheteurs, c’est la
vraie raison, et c’est très bien, tant qu’on sait ce que ça coûte.
Notre conclusion de l’expérience
La location saisonnière l’emporte dans le scénario médian et surperforme dans le bon. Mais
elle perd face à la location annuelle si l’occupation descend entre 40% et 50%, et
exige un investissement initial qui met des années à se récupérer. La location annuelle rapporte
moins, mais de manière quasi certaine.
La bonne question n’est pas laquelle rapporte le plus, mais quel taux d’occupation peut
soutenir cet appartement précis: sa zone, son immeuble, ses équipements et la
concurrence à côté. Cela peut s’estimer avant d’acheter.
Si vous regardez un appartement à Tulum et souhaitez voir ces mêmes chiffres avec l’unité réelle,
écrivez‑nous. Nous simulons les deux versions avec son prix, sa zone et son
immeuble, et nous vous indiquons à quel taux d’occupation elles se croisent.
Inventaire relevé dans notre catalogue le 5 octobre 2026, avec des prix en
pesos convertis à 18,19 pesos par dollar. Tarifs à la nuit, occupation, loyers
mensuels, commissions, charges et dépenses sont des fourchettes indicatives pour un appartement de
deux chambres à Tulum, pas des données vérifiées d’une unité précise; elles varient selon la zone,
l’immeuble et la saison. Les chiffres de rendement sont avant impôts. Cet article ne constitue pas
un conseil fiscal ni juridique.
Versión en español: El mismo departamento de Tulum en Airbnb y en renta anual, doce meses · Versão em português: O mesmo apartamento em Tulum: Airbnb ou aluguel anual por 12 meses · English version: Same Tulum Apartment: Airbnb vs 12-Month Lease
