En Tulum casi todos los vendedores repiten lo mismo: compre en preventa, que es donde
está la ganancia. A veces es verdad. Pero lo que casi nunca se dice es que la preventa
cobra su descuento en tiempo, en riesgo y en rentas que no se cobran, y que en un mercado
con tanto producto terminado como el de Tulum hoy, la reventa muchas veces sale mejor.
Aquí van los números de nuestro propio inventario para que lo decida usted.
Lo que tenemos hoy a la venta en Tulum
Contamos las fichas publicadas en nuestro sitio el 29 de septiembre de 2026. De las
46 propiedades en Tulum, 26 son reventa: departamentos
y casas ya construidos, escriturados y, en la mayoría de los casos, listos para habitar o
para rentar.
- De las 25 que tienen precio publicado, van de 89.390 a 899.000
dólares. - La mediana es de 160.000 dólares.
- 21 de las 25 cuestan menos de 250.000 dólares.
- En las 24 de menos de 300 m², el precio por metro cuadrado va de 1.160 a
3.548 dólares, con la mediana en 2.169.
Por zona, la mediana del metro cuadrado en reventa sale en torno a 1.860
dólares en Aldea Zamá y a 2.030 en La Veleta, y sube a unos
2.300 en Región 15, donde todavía hay pocas unidades para sacar
conclusiones firmes. Es decir: hay producto terminado, en las zonas que más se buscan, a
precios con los que la preventa tiene que competir de verdad.
Las preventas de ayer son las reventas de hoy
En nuestro catálogo siguen publicadas diez fichas de desarrollos que en su día se
vendieron en preventa. Sus fechas de entrega prometidas iban de diciembre de 2019
a junio de 2022. Hoy todas esas fechas ya pasaron, y varios de esos mismos
edificios aparecen ahora en nuestro inventario, pero como reventa.
El caso más claro es Aldea Savia. En preventa se anunciaba «desde
1.685.000 pesos», con superficies a partir de 48,80 m²: unos 34.500 pesos por metro en la
unidad más chica. Hoy la unidad D35, de 134 m², se revende en 3.990.000
pesos: unos 29.800 pesos por metro.
No es una comparación limpia, y conviene decirlo: un «desde» siempre es la unidad más
barata del proyecto, y las unidades grandes suelen salir más baratas por metro. Pero sí
enseña lo que importa: años después de la preventa, se puede comprar en ese mismo
edificio, ya terminado y funcionando, sin pagar más por metro que quien compró en
planos. Quien compró entonces esperó la obra, asumió el riesgo y no cobró renta
durante la construcción. Quien compra hoy ve lo que compra.
Lo que de verdad cuesta una preventa
El descuento de preventa es real. Lo que no aparece en el folleto es lo que se paga a
cambio:
- El tiempo sin renta. Una obra en Tulum suele tardar de 18 a 36 meses
desde el apartado hasta la entrega. En ese periodo su dinero no genera nada. Si el
departamento terminado se hubiera rentado aunque fuera a un rendimiento neto modesto, esos
dos o tres años de renta perdida se comen buena parte del descuento. - El retraso. Las fechas de entrega se mueven. Cada trimestre de
retraso es un trimestre más sin renta, con el dinero comprometido y sin poder venderlo con
comodidad. - El riesgo de ejecución. Acabados distintos a los del render, amenidades
que se recortan, permisos que se atoran. En reventa usted revisa lo que existe; en preventa,
lo que alguien promete. - La competencia al entregar. Cuando el edificio se entrega, decenas de
compradores salen a rentar o a revender al mismo tiempo, en el mismo edificio, con unidades
casi idénticas. Es el peor momento para tener que vender. - El papel. En preventa se firma un contrato de promesa, no una
escritura. La escritura llega al final. En reventa, la escritura existe y se puede revisar
antes de pagar un peso.
Lo que la reventa le da y la preventa no
- Números reales. Un departamento que ya se renta tiene historial:
ocupación, tarifa por noche, cuota de mantenimiento real y costo de administración. En
preventa, todo eso es una proyección del desarrollador. - Renta desde el primer mes. Si está amueblado y dado de alta en
plataformas, puede empezar a generar en semanas, no en años. - El edificio ya se ve. Cómo envejecieron los acabados, cómo se
administra el condominio, si la alberca se mantiene y quiénes son los vecinos. Eso no sale
en un render. - Margen de negociación. Un vendedor particular que quiere salir
negocia. Un desarrollador con lista de precios, mucho menos.
Cuándo la preventa sí conviene
Para ser justos, hay casos en los que la preventa gana:
- Cuando no necesita el dinero ni la renta en los próximos tres años y
lo que busca es plusvalía de largo plazo. - Cuando el desarrollador tiene entregas comprobables en Tulum, a tiempo
y como se prometieron. No basta con la trayectoria en otra ciudad. - Cuando el descuento frente a la reventa comparable es amplio. Como
referencia orientativa, si el precio por metro de la preventa no queda al menos entre un
15% y un 25% por debajo de una unidad terminada similar en la misma zona, el descuento no
compensa el tiempo y el riesgo. - Cuando entra en la primera etapa de un proyecto con plan de pagos
escalonado y documentación completa desde el inicio: permiso de construcción, uso de suelo
y régimen de condominio.
Si no cumple estas condiciones, la preventa no es una inversión más inteligente: es una
apuesta más larga.
La cuenta que conviene hacer antes de decidir
Ponga lado a lado una preventa y una reventa comparables, misma zona, misma superficie
y mismo número de recámaras, y haga cuatro preguntas:
- ¿Cuánto más barato es el metro cuadrado en preventa, en porcentaje?
- ¿Cuántos meses faltan para la entrega, y cuánto se ha retrasado este desarrollador
antes? - ¿Cuánto rentaría la unidad terminada durante esos meses, descontando mantenimiento y
administración? - Si la obra se retrasa un año, ¿sigue saliendo la cuenta?
Si el descuento menos la renta perdida sigue dando a favor de la preventa, adelante. Si
no, la unidad terminada es mejor negocio aunque el precio de lista sea más alto.
Por qué casi nadie lo cuenta así
Porque la preventa es lo que más comisión deja y lo que más publicidad paga. Por eso en
Google abundan los textos que la recomiendan. En nuestro propio Search Console, la búsqueda
«departamentos en preventa como inversión» nos mostró 192 veces en los últimos 16 meses:
hay gente preguntándolo. La respuesta honesta es que depende de los números, y los números
de la reventa en Tulum hoy son mejores de lo que el folleto sugiere.
Compare antes de apartar
Si le están ofreciendo una preventa en Tulum, escríbanos con la
proforma y le ponemos al lado las unidades terminadas comparables que tenemos en la misma
zona, con su precio por metro y lo que rentan. Así decide con las dos opciones delante, no
con una sola.
Cifras de inventario tomadas de nuestro catálogo el 29 de septiembre de 2026; los
precios en pesos se convirtieron a dólares a 17,90 pesos por dólar. Los plazos de obra, el
rango de descuento de preventa y las medianas por zona son orientativos: varían por
desarrollo, etapa y tipo de unidad, y este artículo no sustituye la revisión de un notario
ni de un asesor financiero.
