À Tulum, l’achat sur plan n’est pas toujours meilleur que la revente

À Tulum, presque tous les vendeurs répètent la même chose : achetez en prévente, c’est là que se fait le gain. Parfois c’est vrai. Mais ce qu’on dit rarement, c’est que la prévente fait payer sa décote en temps, en risque et en loyers non perçus, et que sur un marché avec autant de produit achevé que Tulum aujourd’hui, la revente s’avère souvent meilleure. Voici les chiffres de notre propre inventaire pour que vous en jugiez.

Ce que nous avons aujourd’hui en vente à Tulum

Nous avons compté les fiches publiées sur notre site le 29 de septiembre de 2026. Sur les
46 propiedades en Tulum, 26 son reventa : des appartements
et des maisons déjà construits, avec acte signé et, dans la plupart des cas, prêts à être occupés ou
loués.

• Parmi les 25 qui ont un prix affiché, ils vont de 89.390 a 899.000
  dólares.
• La médiane est de 160.000 dólares.
• 21 de las 25 coûtent moins de 250.000 dólares.
• Parmi les 24 de moins de 300 m², le prix au mètre carré va de 1.160 a
  3.548 dólares, avec une médiane à 2.169.

Par zone, la médiane au mètre carré en revente tourne autour de 1.860
dólares en Aldea Zamá et de 2.030 en La Veleta, et monte à environ
2.300 en Región 15, où il y a encore peu d’unités pour tirer des
conclusions solides. Autrement dit : il y a du produit achevé, dans les zones les plus recherchées, à
des prix auxquels la prévente doit vraiment se mesurer.

Les préventes d’hier sont les reventes d’aujourd’hui

Dans notre catalogue, dix fiches de programmes qui se sont vendus en leur temps en
prévente sont toujours publiées. Leurs dates de livraison promises allaient de diciembre de 2019
a junio de 2022. Aujourd’hui, toutes ces dates sont passées, et plusieurs de ces mêmes
immeubles apparaissent désormais dans notre inventaire, mais en revente.

Le cas le plus clair est Aldea Savia. En prévente, il s’annonçait « depuis
1.685.000 pesos », avec des surfaces à partir de 48,80 m² : environ 34.500 pesos par mètre pour la
plus petite unité. Aujourd’hui, l’unité D35, de 134 m², se revend 3.990.000
pesos : environ 29.800 pesos par mètre.

Ce n’est pas une comparaison parfaite, il faut le dire : un « depuis » est toujours l’unité la plus
bon marché du programme, et les grandes unités sortent souvent moins cher au mètre. Mais cela
montre l’essentiel : des années après la prévente, on peut acheter dans ce même
immeuble, déjà livré et en fonctionnement, sans payer plus au mètre que celui qui a acheté
sur plan. Celui qui a acheté alors a attendu le chantier, assumé le risque et n’a pas perçu de loyer
pendant la construction. Celui qui achète aujourd’hui voit ce qu’il achète.

Ce que coûte vraiment une prévente

La décote de prévente est réelle. Ce qui n’apparaît pas dans la brochure, c’est ce qu’on paie en
contrepartie :

1. Le temps sans loyer. Un chantier à Tulum prend généralement de 18 à 36 mois
   entre la réservation et la livraison. Pendant cette période, votre argent ne produit rien. Si
   l’appartement terminé avait été loué, même avec un rendement net modeste, ces
   deux ou trois ans de loyers perdus grèvent une bonne partie de la décote.
2. Le retard. Les dates de livraison glissent. Chaque trimestre de
   retard, c’est un trimestre de plus sans loyer, avec des fonds immobilisés et sans pouvoir revendre
   aisément.
3. Le risque d’exécution. Finitions différentes du rendu 3D, prestations
   équipements réduits, permis bloqués. En revente, vous vérifiez l’existant ; en prévente,
   ce sont des promesses.
4. La concurrence à la livraison. Quand l’immeuble est livré, des dizaines
   d’acheteurs mettent en location ou en revente en même temps, dans le même immeuble, avec des
   unités quasi identiques. C’est le pire moment pour devoir vendre.
5. Le papier. En prévente, on signe une promesse de vente, pas un
   acte notarié. L’acte n’arrive qu’à la fin. En revente, l’acte existe et peut être vérifié
   avant de payer un peso.

Ce que la revente offre et que la prévente n’offre pas

• Des chiffres réels. Un appartement déjà loué a un historique :
  taux d’occupation, tarif par nuit, charges de copropriété réelles et coût de gestion. En
  prévente, tout cela n’est qu’une projection du promoteur.
• Loyer dès le premier mois. S’il est meublé et déjà listé sur
  des plateformes, il peut commencer à générer en quelques semaines, pas en années.
• L’immeuble se voit déjà. Comment les finitions ont vieilli, comment se
  gère la copropriété, si la piscine est entretenue et qui sont les voisins. Cela ne se voit
  pas sur un rendu.
• Marge de négociation. Un vendeur particulier qui veut sortir
  négocie. Un promoteur avec liste de prix, beaucoup moins.

Quand la prévente vaut vraiment le coup

Pour être justes, il y a des cas où la prévente l’emporte :

1. Quand vous n’avez pas besoin de l’argent ni des loyers au cours des trois prochaines années et
   que vous visez une plus-value à long terme.
2. Quand le promoteur a des livraisons vérifiables à Tulum, dans les délais
   et conformes aux promesses. L’historique dans une autre ville ne suffit pas.
3. Quand la décote face à la revente comparable est large. À titre
   indicatif, si le prix au mètre en prévente n’est pas au moins entre
   15% et 25% en dessous d’une unité terminée similaire dans la même zone, la décote ne
   compense pas le temps et le risque.
4. Quand vous entrez dans la première étape d’un projet avec un plan de paiements
   échelonné et une documentation complète dès le départ : permis de construire, usage du sol
   et régime de copropriété.

Si ces conditions ne sont pas réunies, la prévente n’est pas un investissement plus intelligent : c’est un
pari plus long.

Le calcul à faire avant de décider

Mettez côte à côte une prévente et une revente comparables, même zone, même surface
et même nombre de chambres, et posez-vous quatre questions :

1. De combien le mètre carré en prévente est-il moins cher, en pourcentage ?
2. Combien de mois restent-il avant la livraison, et de combien ce promoteur
   s’est-il déjà retardé par le passé ?
3. Quel loyer net l’unité terminée générerait-elle pendant ces mois, après déduction des
   charges de maintenance et de gestion ?
4. Si le chantier prend un an de retard, le calcul tient-il toujours ?

Si la décote, moins les loyers perdus, reste en faveur de la prévente, allez-y. Sinon,
l’unité terminée est la meilleure affaire même si le prix affiché est plus élevé.

Pourquoi presque personne ne le présente ainsi

Parce que la prévente est ce qui laisse le plus de commission et ce qui paye le plus de publicité. C’est pourquoi
Google regorge de textes qui la recommandent. Dans notre propre Search Console, la recherche
« departamentos en preventa como inversión » nous a affichés 192 fois au cours des 16 derniers mois :
il y a des gens qui se posent la question. La réponse honnête, c’est que cela dépend des chiffres, et les chiffres
de la revente à Tulum aujourd’hui sont meilleurs que ne le suggère la brochure.

Comparez avant de réserver

Si l’on vous propose une prévente à Tulum, écrivez-nous avec la
proforma et nous mettrons à côté les unités terminées comparables que nous avons dans la même
zone, avec leur prix au mètre et ce qu’elles louent. Vous déciderez ainsi avec les deux options sous les yeux, pas
avec une seule.

Chiffres d’inventaire tirés de notre catalogue le 29 de septiembre de 2026 ; les
prix en pesos ont été convertis en dollars à 17,90 pesos par dollar. Les délais de chantier, la
fourchette de décote en prévente et les médianes par zone sont indicatifs : ils varient selon le
programme, la phase et le type d’unité, et cet article ne remplace pas l’examen d’un notaire
ni les conseils d’un conseiller financier.

Versión en español: En Tulum, la preventa no siempre es mejor negocio que la reventa · Versão em português: Em Tulum, comprar na planta nem sempre é melhor que a revenda · English version: In Tulum, pre-construction isn’t always a better deal than resale