Un inventario se publica pensando en lo que el vendedor quiere enseñar. La pregunta útil es
otra: qué busca de verdad quien está pensando en comprar en Tulum. No tenemos un
registro de llamadas ni de formularios para presumir, y no vamos a inventar uno. Tenemos dos
fuentes que sí se pueden verificar: lo que dicen nuestras fichas y lo que la gente escribe en
Google. Las pusimos una frente a la otra.
El inventario, medido el 13 de octubre
Leímos el catálogo completo por la API del sitio. Hay 79 fichas en español, y
46 están en Tulum. (47 mencionan Tulum; descartamos una que está en Chemuyil, en el
municipio de Akumal.) De esas 46:
- 45 traen un precio con cifra. En una, el campo dice solo «USD».
- Los precios van de unos 89.000 a 990.000 dólares, con la mediana en
unos 164.000. Las fichas en pesos las pasamos a dólares a 17,897 pesos por dólar, el
cambio que usamos en artículos anteriores; es una conversión orientativa, no la de hoy. - 18 cuestan 150.000 dólares o menos, 17 están entre 150.000 y 250.000 y 10 pasan
de 250.000. - Por zona declarada: La Veleta 11, Aldea Zamá y Boca Zamá 11
y Región 15, 5. El resto, otras zonas o ninguna declarada. - 35 se entregan sin amueblar, 6 amuebladas y 5 equipadas.
Dicho sin rodeos: el inventario es de entrada y de gama media. Tres de cada cuatro fichas valen
250.000 dólares o menos.
Lo que las fichas no dicen
Aquí viene la parte incómoda. Revisamos qué campos están llenos en las 46:
- Superficie: 31 de 46.
- Recámaras: 26 de 46.
- Estacionamiento: 1 de 46.
- Año de entrega: 1 de 46.
- Renta mensual: 0 de 46.
- Rendimiento anual: 0 de 46.
- Ingreso anual declarado: 1 de 46.
Quien compra en Tulum casi siempre compra para rentar, o al menos para que la propiedad se pague
sola. Y justo los dos datos que responden a esa pregunta, cuánto renta y cuánto rinde, no están en
ninguna de nuestras fichas. No es que se esconda: es que no tenemos renta medida y no vamos a
publicar una cifra inventada. Pero un comprador que no la encuentra, la busca en otro sitio.
Lo que la gente teclea
En Search Console tomamos las consultas que contienen «tulum» del 15 de julio al 11 de
octubre de 2026 (89 días):
- 60 consultas distintas, 299 impresiones y 0
clics.
Cero clics en casi tres meses: ese es el dato de partida, y conviene decirlo antes de sacar
conclusiones. Son cifras pequeñas. Sirven para ver la forma de lo que se busca, no para presumir
volumen.
La forma, por grupos:
- Búsquedas generales de inversión (unas 30 consultas, 204 impresiones):
«invertir en tulum» (56 impresiones, posición media 69), «bienes raices tulum» (35, posición 57),
«inversion inmobiliaria tulum» (23, posición 74), «inversión tulum» (13, posición 76). - Búsquedas por nombre de desarrollo (10 consultas, 61 impresiones): «yaaxlum
tulum» (16 impresiones, posición 12), «soko tulum» (13, posición 18), «hacienda tuk tulum» (8,
posición 55), «tulix tulum» (6, posición 49). Hay también nombres que no son fichas nuestras
(«highline», «levy holding», «palais», «saskab»): gente que busca un desarrollo concreto que
no está en nuestro catálogo. - Seguridad, en francés: «tulum dangereux» (6 impresiones) y «tulum mexique
dangereux» (3). - Cómo comprar, en inglés: «how to buy property in tulum mexico» (5) y «buying
property in tulum» (2).
El precio por metro, donde se puede calcular
De las 46, 26 traen precio y superficie entre 20 y 300 metros cuadrados, lo
bastante para sacar la cuenta. El resultado: de unos 1.160 a unos 3.550 dólares por metro
cuadrado, con la mediana en unos 2.170. La más barata por metro es una
unidad de 106 metros en La Veleta publicada en pesos; la más cara, un estudio de 42 metros a
149.000 dólares. Son cuentas nuestras sobre precios publicados, no valores de mercado. Pero
muestran lo que una ficha sin superficie esconde: el precio de lista solo no compara nada.
Qué se desprende, y qué no
Quien busca un nombre concreto nos encuentra mucho más cerca de la primera página.
Las búsquedas por un desarrollo que sí tenemos (Yaaxlum, Soko) rondan las posiciones 12 y 18. Las
generales («invertir en tulum») andan por la 57-76, es decir, página seis o siete. No es una
sorpresa, pero sí una instrucción: cada ficha es una puerta, y la que lleva el nombre del
desarrollo es la que está abierta.
Hay preguntas que nuestras fichas no pueden contestar solas. Seguridad y «cómo
se compra siendo extranjero» no se resuelven con una ficha, se resuelven con un artículo. Esa
es la razón de que los escribamos.
Lo que no podemos afirmar. No sabemos cuántos de esos buscadores acaban
preguntando por una propiedad, porque Search Console no ve lo que ocurre después del clic, y en
este periodo no hubo clics. Tampoco medimos consultas por formulario. Por eso el título dice «qué
mira» y no «qué compra».
Qué haríamos con esto si fuera su compra
- Mire el precio total, no el de lista. Sobre el precio publicado conviene
reservar entre un 5% y un 8% para cierre y escrituración. Es un rango orientativo; varía por
operación. - Exija superficie y entrega. Si una ficha no dice cuántos metros tiene ni
cuándo se entrega, pregunte antes de comparar precios: no compara igual una unidad de 34 metros
que una de 125. - No acepte un rendimiento sin origen. Pida la renta medida de la propia unidad
o de una igual en el mismo edificio. Un porcentaje sin ocupación detrás es publicidad. - Busque por el nombre del desarrollo. Es la manera más rápida de comparar
fichas, reseñas y avance de obra de un mismo proyecto. - Verifique la escritura antes del apartado. Primero se revisa, después se aparta.
Lo que vamos a corregir en nuestras fichas
La lista de campos vacíos es nuestra tarea pendiente: completar superficie, recámaras y
entrega donde el desarrollador los tenga, y poner renta medida solo cuando exista, con su
origen. Cuando una ficha pase de «sin dato» a «dato con fuente», lo contaremos con la misma
vara con la que medimos esta.
Si está pensando en una de las 46, o en un desarrollo concreto de Tulum que no encuentra,
escríbanos: le pasamos las fichas reales, el precio total estimado y lo que
falta por confirmar con el desarrollador.
Inventario consultado en la API de inversionesdemexico.com el 13 de octubre de 2026; las
conversiones de pesos a dólares usan 17,897 MXN/USD y son orientativas. Búsquedas de Google Search
Console del 15 de julio al 11 de octubre de 2026; las cifras cambian a diario. Los porcentajes de
gastos de cierre son orientativos y deben confirmarse caso por caso antes de decidir.
#TulumDespierta #DespiertaTulum
Versão em português: Tulum: 46 propiedades publicadas, o que quem pergunta olha de verdade · English version: What Buyers Really Look at Among 46 Published Tulum Listings · Version française: Ce que regarde vraiment l’acheteur parmi 46 biens à Tulum
