L’acompte est le premier argent qui sort de votre poche lors d’un achat, et c’est le moment où l’on commet le plus facilement une erreur coûteuse : on paie pour un bien qui a bonne allure avant de savoir si celui qui le vend a le droit de le vendre. À Tulum, une discipline simple s’impose : d’abord on vérifie, ensuite on verse l’acompte. Voici comment nous procédons, dans l’ordre réel.
Premièrement : de quel type de bien s’agit-il ?
Avant le moindre document, il faut savoir ce que l’on achète, car trois situations très différentes coexistent dans la région :
- Propriété privée : le terrain ou le lot dispose d’un titre de propriété (escritura) inscrit au nom du vendeur. C’est le cas où l’on peut acheter par fidéicommis (fideicomiso) ou directement, selon l’acheteur.
- Terrain ejidal ou de propriété sociale : il appartient à un ejido. Pour être vendu comme propriété privée, il doit être passé par une procédure formelle de changement de régime. Un « contrat de cession de droits » n’est pas équivalent et n’offre pas la sécurité d’un titre de propriété.
- Lot en copropriété ou au sein d’un programme immobilier : la propriété est privée, mais il existe un titre-mère du programme, un régime de copropriété et un règlement qui doivent aussi être examinés.
Si le vendeur propose des « droits » plutôt qu’un titre de propriété, c’est déjà un premier signal pour freiner et poser des questions.
Deuxièmement : le titre de propriété et son inscription
On demande une copie du titre de propriété et l’on vérifie trois points :
- Que le nom du vendeur soit bien celui du propriétaire figurant dans le titre. Cela paraît évident et ne l’est pas toujours : il arrive qu’un tiers vende avec une procuration, ou bien un proche, ou une société.
- Qu’il soit inscrit au Registre public de la propriété. Un titre signé devant notaire mais non inscrit existe entre les parties, pas à l’égard des tiers.
- Que la description corresponde à ce que vous visitez : superficie, limites, numéro du lot. Si le plan ne correspond pas au terrain, on règle cela avant, pas après.
Si le vendeur est une personne morale, on demande aussi l’acte constitutif et la procuration de la personne qui signe, afin de s’assurer qu’elle a le pouvoir de vendre et pas seulement d’administrer.
Troisièmement : le certificat de libre de charges
C’est le document qui indique si le bien est grevé d’hypothèques, de saisies ou d’autres charges inscrites. Il est délivré par le Registre public et c’est le document qui protège le plus l’acheteur. Un bien peut être au nom de celui qui le vend et, en même temps, avoir été donné en garantie d’une dette.
Voici une règle pratique : le certificat doit être récent. Un certificat vieux d’un an ne dit pas ce qui s’est passé depuis. On en demande un nouveau, au nom du bien, juste avant de verser l’acompte ou de signer. Le délai et le coût dépendent de la commune et du moment, il faut donc poser la question au notaire.
Quatrièmement : les paiements à jour
Un bien hérite de ses dettes. On demande et on examine :
- Taxe foncière (impuesto predial) : à jour, avec les reçus des dernières années.
- Eau et services : attestation d’absence de dette lorsque cela s’applique.
- Charges de copropriété dans les copropriétés : relevé de compte du lot, afin qu’aucun arriéré n’apparaisse à la remise du bien.
Pour chacune de ces dettes, si elle existe, on clarifie qui la paie et quand, et on le consigne par écrit dans le contrat.
Cinquièmement : l’affectation des sols et ce que l’on peut faire du bien
Un titre de propriété en règle ne garantit pas que l’on puisse faire ce que l’on souhaite. Si le projet est de louer à la nuitée, de construire ou d’agrandir, il faut vérifier que l’affectation des sols le permet et, en copropriété, que le règlement ne l’interdit pas. En zone côtière, on demande aussi si le bien touche la zone fédérale maritime terrestre, qui obéit à d’autres règles et ne s’achète pas comme un terrain ordinaire.
Sixièmement : le notaire, c’est vous qui le choisissez
Une recommandation que nous répétons souvent : le notaire qui examine l’opération devrait être de confiance pour l’acheteur, et pas seulement celui que propose le vendeur ou le promoteur. C’est lui qui vérifie la chaîne de propriété, calcule les impôts et signe le nouveau titre de propriété. Son examen est ce qui donne sa validité à tout le reste, et faire l’économie de cette consultation finit généralement par coûter cher.
Septièmement : l’acompte, enfin sécurisé
Ce n’est qu’une fois tout ce qui précède vérifié que l’on verse l’acompte, et on le fait avec un contrat clair, pas avec un simple reçu. Il doit indiquer :
- qui est le vendeur et quel bien est réservé, avec les références de son titre de propriété ;
- quelle somme est versée et à qui, de préférence sur un compte du notaire ou d’un fidéicommis et non sur un compte personnel ;
- pendant combien de temps le bien reste réservé ;
- ce qu’il advient de l’argent si la vérification révèle un problème : dans un bon contrat, il est restitué.
Cette dernière ligne est ce qui sépare un acompte sérieux d’un simple moyen de pression pour vous faire décider vite.
La chaîne de propriété : d’où vient le titre
En plus du titre actuel, il convient de demander le précédent, et celui d’avant, aussi loin que le notaire le recommande. Ce que l’on cherche, c’est un historique sans rupture : chaque vente signée par celui qui était propriétaire à ce moment-là. Sur des terrains qui ont été ejidaux à un moment donné ou qui ont été divisés en lots, un maillon défectueux au début de la chaîne peut s’effondrer des années plus tard, même si le dernier titre paraît parfait.
Combien de temps tout cela prend
Si le vendeur coopère et que les documents sont disponibles, la vérification initiale se règle généralement en quelques jours ; s’il faut demander de nouveaux certificats ou clarifier une dette, cela peut prendre une quinzaine de jours. Ces délais sont indicatifs et dépendent surtout de la rapidité du Registre et du notaire. La règle qui ne change pas : personne ne devrait vous presser de verser un acompte avant la fin de cette vérification.
Les signaux pour s’arrêter
- Le vendeur refuse de montrer le titre de propriété avant l’acompte.
- On propose un prix très inférieur au marché « seulement cette semaine ».
- On exige l’argent sur un compte personnel.
- Le bien est vendu par « droits » et non par titre de propriété.
- Le vendeur et la personne figurant dans le titre ne coïncident pas et personne ne l’explique.
Un seul de ces signaux suffit pour arrêter le processus et poser des questions. Avec deux, la prudence commande de ne pas continuer.
Si vous avez déjà un bien en tête
Si vous êtes sur le point de verser un acompte pour un bien à Tulum, écrivez-nous avant : nous vous dirons quels documents demander dans votre cas et quels signaux surveiller, sans frais pour cette première consultation. Il est bien plus facile de vérifier à temps que de réclamer après coup.
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Cet article est donné à titre indicatif et ne remplace pas les conseils d’un notaire ou d’un avocat au Mexique. Les documents exigibles, les coûts et les délais varient selon la commune, le type de bien et le moment ; confirmez-les toujours auprès du notaire de votre opération.
Versión en español: Cómo se verifica una escritura en Tulum antes de pagar el apartado · Versão em português: Como verificar a escritura em Tulum antes de pagar o sinal · English version: How to Verify a Property Deed in Tulum Before Paying the Deposit
