O apartado é o primeiro dinheiro que sai do seu bolso em uma compra, e é o momento em que é mais fácil cair em um erro caro: paga-se por um imóvel que parece bom antes de saber se quem o vende pode vendê-lo. Em Tulum vale uma disciplina simples: primeiro se verifica, depois se reserva. É assim que fazemos, na ordem real.
Primeiro: que tipo de imóvel é
Antes de qualquer papel, é preciso saber o que está sendo comprado, porque na região convivem três situações muito diferentes:
- Propriedade privada: o terreno ou a unidade tem escritura registrada em nome do vendedor. É o caso que pode ser comprado por meio de fideicomiso ou diretamente, conforme quem compra.
- Terreno ejidal ou de propriedade social: pertence a um ejido. Para ser vendido como propriedade privada, precisa ter passado por um processo formal de mudança de regime. Um «contrato de cessão de direitos» não é a mesma coisa e não dá a segurança de uma escritura.
- Unidade em condomínio ou empreendimento: a propriedade é privada, mas existe uma escritura matriz do empreendimento, um regime de condomínio e um regulamento que também devem ser revisados.
Se o vendedor oferece «direitos» em vez de uma escritura, esse já é o primeiro sinal para frear e perguntar.
Segundo: a escritura e o seu registro
Pede-se cópia da escritura e conferem-se três coisas:
- Que o nome do vendedor seja o do proprietário que consta nela. Parece óbvio e nem sempre é: às vezes quem vende é um terceiro com procuração, um familiar ou uma empresa.
- Que esteja registrada no Registro Público da Propriedade. Uma escritura assinada perante o tabelião, mas sem registro, existe entre as partes, não perante terceiros.
- Que a descrição coincida com o que se visita: área, confrontações, número da unidade. Se a planta não bate com o terreno, isso se resolve antes, não depois.
Se quem vende é uma pessoa jurídica, pede-se também o contrato social e a procuração de quem assina, para comprovar que tem poderes para vender e não apenas para administrar.
Terceiro: a certidão de ônus e gravames
É o documento que informa se o imóvel tem hipotecas, penhoras ou outros ônus registrados. É emitido pelo Registro Público e é o documento que mais protege o comprador. Um imóvel pode estar em nome de quem o vende e, ao mesmo tempo, estar dado em garantia de uma dívida.
Aqui há uma regra prática: a certidão deve ser recente. Uma de um ano atrás não diz o que aconteceu desde então. Solicita-se uma nova, em nome do imóvel, logo antes de reservar ou assinar. Quanto tempo leva e quanto custa depende do município e do momento, então pergunte ao tabelião.
Quarto: os pagamentos em dia
Um imóvel herda suas dívidas. Pedem-se e revisam-se:
- Imposto predial: em dia, com os recibos dos últimos anos.
- Água e serviços: certidão de inexistência de débitos, quando aplicável.
- Taxas de manutenção em condomínios: extrato da unidade, para que não apareçam atrasos ao recebê-la.
Cada um desses débitos, se existir, deve ser esclarecido quanto a quem paga e quando, e registrado por escrito no contrato.
Quinto: uso do solo e o que se pode fazer com o imóvel
Uma escritura limpa não garante que se possa fazer o que você quer. Se o plano é alugar por temporada, construir ou ampliar, é preciso verificar se o uso do solo permite e, em um condomínio, se o regulamento não proíbe. Em uma zona costeira, também se pergunta se o imóvel toca a zona federal marítimo-terrestre, que segue outras regras e não se compra como um terreno qualquer.
Sexto: o tabelião quem escolhe é você
Uma recomendação que repetimos muito: o tabelião que revisa a operação deveria ser de confiança do comprador, e não apenas o que o vendedor ou a incorporadora propõe. É quem verifica a cadeia de propriedade, calcula os impostos e lavra a nova escritura. A revisão dele é a que dá validade a todo o resto, e economizar nessa consulta costuma sair caro.
Sétimo: o apartado, agora com respaldo
Só depois de revisar o que foi descrito acima é que se reserva, e isso é feito com um contrato claro, não com um recibo solto. Ele deve dizer:
- quem é o vendedor e qual imóvel está sendo reservado, com os dados da escritura;
- quanto se entrega e a quem, de preferência a uma conta do tabelião ou de um fideicomiso e não a uma conta pessoal;
- por quanto tempo o imóvel fica reservado;
- o que acontece com o dinheiro se a verificação encontrar um problema: em um bom contrato, ele é devolvido.
Essa última linha é o que separa um apartado sério de um que é apenas pressão para decidir rápido.
A cadeia de propriedade: de onde vem a escritura
Além da escritura atual, convém pedir a anterior, e a anterior a essa, até onde o tabelião recomendar. O que se busca é uma história sem saltos: cada venda assinada por quem era dono naquele momento. Em terrenos que um dia foram ejidais ou que foram divididos em lotes, um elo mal feito no início da cadeia pode desmoronar anos depois, mesmo que a última escritura pareça perfeita.
Quanto tempo leva tudo isso
Com o vendedor colaborando e os documentos à mão, a revisão inicial costuma ser resolvida em poucos dias; se for preciso pedir certidões novas ou esclarecer uma dívida, pode levar um par de semanas. São prazos indicativos e dependem sobretudo da rapidez do Registro e do tabelião. A regra que não muda: ninguém deveria pressioná-lo a reservar antes de terminar essa revisão.
Os sinais para parar
- O vendedor não quer mostrar a escritura antes do apartado.
- Oferece-se um preço muito abaixo do mercado «só esta semana».
- Pedem o dinheiro em uma conta pessoal.
- O imóvel é vendido por «direitos» e não por escritura.
- Quem vende e quem consta na escritura não coincidem e ninguém explica.
Um só desses sinais basta para interromper o processo e perguntar. Com dois, o prudente é não continuar.
Se você já tem um imóvel em mente
Se você está prestes a reservar algo em Tulum, escreva para nós antes: dizemos quais documentos pedir no seu caso e quais sinais observar, sem custo por essa primeira consulta. É muito mais fácil revisar a tempo do que reclamar depois.
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Este artigo é orientativo e não substitui a assessoria de um tabelião nem de um advogado no México. Os documentos exigíveis, custos e prazos variam conforme o município, o tipo de imóvel e o momento; confirme-os sempre com o tabelião da sua operação.
Versión en español: Cómo se verifica una escritura en Tulum antes de pagar el apartado · English version: How to Verify a Property Deed in Tulum Before Paying the Deposit · Version française: Tulum : comment vérifier un titre de propriété avant l’acompte
