À Tulum, la première feuille qu’un acheteur de prévente reçoit est la proforma : prix,
acompte, versements et date de livraison sur une page. Cela ressemble à un résumé de l’affaire. Ce
n’en est pas un. C’est un document commercial, et l’essentiel se trouve souvent dans ce qui n’apparaît pas. Ici, nous la
déconstruisons ligne par ligne.
La proforma que nous allons déconstruire
Pour ne pas parler dans l’abstrait, nous avons monté une proforma d’exemple avec les schémas de paiement
qui apparaissent dans des fiches réelles de notre propre catalogue, consultées le 30 septembre
2026. L’appartement est fictif ; les structures, non.
- Prix catalogue : 3.000.000 MXN (environ 166.500 dollars au taux de
change du jour, 18,02 pesos par dollar). - Acompte : 30%, soit 900.000 MXN.
- Pendant les travaux : 40%, 1.200.000 MXN en mensualités.
- À la livraison : 30%, 900.000 MXN.
- Remise pour acompte plus élevé : 2% si vous versez 40%, 4% si vous versez
50%.
Le schéma 30-40-30 est celui de Casa Yaxche, une prévente de notre catalogue à Playa
del Carmen à 3.990.000 MXN, avec livraison dans dix mois. La remise progressive est celle de Zen
Park Residences, à Cancún : acompte de 30, 40 ou 50%, avec 2% et 4% de remise pour les
deux derniers, le reste en 30 mensualités sans intérêts, plus un 10% à la livraison et un autre
10% à la signature de l’acte. À Tulum, les proformas fonctionnent avec ces mêmes paramètres.
Ligne 1 : le prix catalogue
La première question n’est pas combien ça coûte, mais de quand date ce prix.
En prévente, les prix montent par paliers : le premier acheteur paie moins, et l’argument
commercial, c’est précisément cet escalier. Demandez la liste des prix datée et
combien d’unités restent à ce palier. Si personne ne vous la remet par écrit, l’escalier
n’est qu’un discours.
Et comparez avec le livré. Aldea Savia, dans notre ancien catalogue, se vendait en
prévente « à partir de 1.685.000 MXN » pour des surfaces à partir de 48,80 m² : environ 34.500 pesos par
mètre. Aujourd’hui, l’unité D35 de ce même développement se revend à 3.990.000 MXN avec 134 m² :
environ 29.800 pesos par mètre. Ce sont des unités différentes et ce n’est pas une règle, mais c’est un
rappel utile : le mètre carré en prévente n’est pas toujours inférieur au mètre carré
livré.
Ligne 2 : l’acompte
900.000 pesos qui sortent de votre compte le premier mois, avant même que l’immeuble
n’existe. Trois questions avant de signer :
- Sur quel compte va l’argent ? Sur un compte au nom du
promoteur ou sur un fideicomiso d’ouvrage, jamais sur un compte personnel. - Quel document signe-t-on ? Généralement une promesse de
vente. Lisez-la en entier : c’est là, et non dans la proforma, que se trouve votre protection. - Que se passe-t-il si vous vous désistez ? Presque tous les contrats prévoient
une pénalité. Connaissez-la avant, pas après.
Ligne 3 : les paiements pendant les travaux
1.200.000 pesos en mensualités. Si le chantier dure 24 mois, cela fait 50.000 pesos par mois.
« Sans intérêts » est vrai, mais pas gratuit : vous financez la construction. Ce
que vous devez savoir, c’est quel avancement des travaux soutient chaque paiement. Demandez que
le contrat lie les mensualités à un calendrier des travaux et que le promoteur
partage des photos ou des rapports d’avancement. Si les paiements sont calés sur des dates et que le chantier
suit son propre rythme, tout le risque est pour vous.
Ligne 4 : la remise pour acompte plus élevé
C’est la ligne la plus tentante. Avec 50% d’acompte, la remise de 4% représente 120.000
pesos sur notre proforma. Mais pour les obtenir, vous avancez 600.000 pesos de plus que
qu’avec 30%, et vous les laissez immobilisés sur le chantier jusqu’à la livraison.
Ces 4% sont ce que le promoteur vous paie pour le financer et pour prendre son risque de
construction. Cela peut être une bonne affaire. Le calcul à faire, c’est combien
ces 600.000 pesos rapporteraient ailleurs pendant les travaux, et ce qu’il advient d’eux si le chantier se
retarde. Une remise qui s’évapore avec un an de retard cesse d’être une remise.
Ligne 5 : la date de livraison
C’est la ligne la plus fréquemment non tenue et la moins discutée. Dans notre ancien
catalogue, nous avons dix développements à Tulum qui promettaient une livraison entre décembre 2019
et juin 2022. Ces dates ont coïncidé avec une pandémie et avec la phase de
construction la plus intense de l’histoire de Tulum, et de nombreux chantiers de la zone ont bougé.
Ce qu’il faut rechercher dans le contrat : une date précise, une période de grâce
définie et une pénalité à la charge du promoteur s’il la dépasse. Si la
proforma indique « livraison estimée » et que le contrat répète la même chose sans conséquences, la
date est une intention, pas un engagement.
Ligne 6 : le paiement à la livraison
900.000 pesos à la réception de l’unité. Si vous comptez le payer à crédit, gardez à l’esprit
qu’un crédit hypothécaire au Mexique pour un étranger est possible mais pas simple, et que
la banque évalue l’unité livrée, pas ce que vous avez payé. Si vous pensez le régler avec la vente
d’un autre bien, alignez les échéances. Se retrouver à court à la livraison est la manière la plus chère de
perdre un acompte.
Ce que la proforma ne dit pas
Voici ce qui apparaît rarement sur la feuille et sort bien de votre poche :
- Frais de clôture. Impôt d’acquisition, notaire, enregistrement et
expertise. Il est prudent de réserver de 5% à 8% de la valeur : entre 150.000 et 240.000 pesos sur
notre proforma. - Fideicomiso. Tulum est en zone restreinte, ainsi un étranger
achète via un fideicomiso bancaire, avec des frais d’ouverture et une cotisation annuelle. Demandez la
devis de la banque avant de signer. - Équipement. De nombreuses proformas chiffrent l’unité en gros œuvre
terminé ou « prête à meubler ». Le pack mobilier, électroménagers et air
conditionné est parfois à part. - Charges de maintenance. Elles commencent à courir dès la livraison, que vous
l’utilisiez ou non. Demandez le montant estimé et ce qu’elles couvrent. - Gestion locative. Si le plan est de louer, la commission du
gestionnaire est prélevée sur vos revenus, pas sur le prix. Et le loyer promis ne fait pas partie
de la proforma : il fait partie de la brochure.
La liste à emporter au rendez-vous
- Liste de prix datée et unités restantes au palier.
- Promesse de vente complète, pas seulement la proforma.
- Permis de construire et autorisations environnementales du projet.
- Compte récepteur au nom de l’entreprise ou du fideicomiso d’ouvrage.
- Calendrier des travaux lié aux paiements.
- Date de livraison avec période de grâce et pénalité.
- Ce que le prix inclut ou non : équipement, stationnement, espace de stockage.
- Estimation écrite des charges de maintenance et des frais de clôture.
Alors, la prévente vaut-elle le coup ?
Elle peut valoir le coup, surtout avec des promoteurs qui ont déjà livré à temps dans la zone et
avec des contrats qui protègent l’acheteur. Mais la décision ne se prend pas avec la proforma : elle
se prend avec le contrat, avec les permis et en comparant avec ce qui est déjà livré et en vente
aujourd’hui.
Si vous avez une proforma de Tulum sur la table, écrivez-nous et envoyez-la-nous.
Nous la passons en revue avec vous ligne par ligne, nous vous disons quoi demander et la comparons avec ce
qui est livré dans la même zone.
Schémas de paiement, prix et dates de livraison extraits des fiches publiées sur
inversionesdemexico.com et consultés le 30 septembre 2026 ; taux de change de 18,02
pesos par dollar du même jour (open.er-api.com). La proforma de 3.000.000 MXN est un
exemple. La fourchette de frais de clôture de 5% à 8% est indicative : elle dépend de la
municipalité, du notaire et de la transaction. Cet article ne remplace pas un conseil juridique ni
fiscal.
Versión en español: Desarmamos una proforma de preventa de Tulum, línea por línea · Versão em português: Destrinchamos uma proforma de pré-venda em Tulum, linha a linha · English version: A line-by-line breakdown of a Tulum presale pro forma
