Em Tulum, o primeiro papel que um comprador de obra na planta recebe é a proforma: preço, entrada, parcelas e data de entrega em uma página. Parece um resumo do negócio. Não é. É um documento comercial, e o que importa quase sempre está no que não aparece. Aqui a destrinchamos linha a linha.
A proforma que vamos destrinchar
Para não falar no abstrato, montamos uma proforma de exemplo com os esquemas de pagamento que aparecem em fichas reais do nosso próprio catálogo, lidas em 30 de setembro de 2026. O apartamento é fictício; as estruturas, não.
- Preço de tabela: 3.000.000 MXN (cerca de 166.500 dólares ao câmbio do dia, 18,02 pesos por dólar).
- Entrada: 30%, ou seja, 900.000 MXN.
- Durante a obra: 40%, 1.200.000 MXN em mensalidades.
- Na entrega: 30%, 900.000 MXN.
- Desconto por entrada maior: 2% se der 40%, 4% se der 50%.
O esquema 30-40-30 é o de Casa Yaxche, um lançamento do nosso catálogo em Playa del Carmen por 3.990.000 MXN com entrega em dez meses. O desconto escalonado é o de Zen Park Residences, em Cancún: entrada de 30, 40 ou 50%, com 2% e 4% de desconto nos dois últimos, o restante em 30 mensalidades sem juros, mais um 10% na entrega e outro 10% na escrituração. Em Tulum, as proformas se montam com essas mesmas peças.
Linha 1: o preço de tabela
A primeira pergunta não é quanto custa, e sim de quando é esse preço. Em lançamentos os preços sobem por fases: quem compra primeiro paga menos, e o argumento de venda é justamente essa escada. Peça a lista de preços com data e pergunte quantas unidades restam nesta fase. Se ninguém lhe entregar isso por escrito, a escada é só discurso.
E compare com o pronto. Aldea Savia, no nosso catálogo antigo, era vendida na planta «desde 1.685.000 MXN» com áreas desde 48,80 m²: cerca de 34.500 pesos por metro. Hoje a unidade D35 desse mesmo empreendimento é revendida por 3.990.000 MXN com 134 m²: cerca de 29.800 pesos por metro. São unidades diferentes e não é uma regra, mas é um lembrete útil: o metro na planta nem sempre fica abaixo do metro pronto.
Linha 2: a entrada
900.000 pesos que saem da sua conta no primeiro mês, antes de o prédio existir. Três perguntas antes de assinar:
- Para qual conta vai o dinheiro? Para uma conta em nome da empresa incorporadora ou para um fideicomisso da obra, nunca para uma conta pessoal.
- Que documento se assina? Normalmente um contrato de promessa de compra e venda. Leia-o inteiro: é ali, e não na proforma, que está a sua proteção.
- O que acontece se você desistir? Quase todos os contratos têm multa. Conheça-a antes, não depois.
Linha 3: os pagamentos durante a obra
1.200.000 pesos em mensalidades. Se a obra durar 24 meses, são 50.000 pesos por mês. «Sem juros» é verdade, mas não de graça: você está financiando a construção. O que você precisa saber é que avanço de obra respalda cada pagamento. Peça que o contrato amarre as mensalidades a um cronograma de obra e que a incorporadora compartilhe fotos ou relatórios de avanço. Se os pagamentos seguem por data e a obra segue em outro ritmo, o risco é todo seu.
Linha 4: o desconto por entrada maior
É a linha mais tentadora. Com 50% de entrada, o desconto de 4% são 120.000 pesos sobre nossa proforma. Mas, para obtê-los, você adianta 600.000 pesos a mais do que com 30% e deixa esse dinheiro na obra até a entrega.
Esse 4% é o que a incorporadora lhe paga por financiá-la e por assumir o risco de construção. Pode ser um bom negócio. A conta a fazer é quanto renderiam esses 600.000 pesos em outro lugar durante a obra e o que acontece com eles se a obra atrasar. Um desconto que se come um ano de atraso deixa de ser desconto.
Linha 5: a data de entrega
É a linha que mais se descumpre e a que menos se discute. No nosso catálogo antigo temos dez empreendimentos de Tulum que prometiam entrega entre dezembro de 2019 e junho de 2022. Essas datas coincidiram com uma pandemia e com a fase de maior construção da história de Tulum, e muitas obras da região mudaram de prazo.
O que deve constar no contrato: uma data específica, um período de carência definido e uma penalidade a cargo da incorporadora se o exceder. Se a proforma diz «entrega estimada» e o contrato repete o mesmo sem consequências, a data é uma intenção, não um compromisso.
Linha 6: o pagamento na entrega
900.000 pesos ao receber a unidade. Se pensa pagar com crédito, leve em conta que um crédito hipotecário mexicano para estrangeiro é possível, mas não simples, e que o banco avalia a unidade pronta, não o que você pagou. Se pensa pagar com a venda de outro imóvel, amarre prazos. Ficar curto na entrega é a forma mais cara de perder a entrada.
O que a proforma não diz
Aqui está o que quase nunca aparece na folha e sim sai do seu bolso:
- Custos de fechamento. Imposto de aquisição, notário, registro e avaliação. Convém reservar de 5% a 8% do valor: entre 150.000 e 240.000 pesos sobre nossa proforma.
- Fideicomisso. Tulum fica em zona restrita, então um estrangeiro compra por meio de fideicomisso bancário, com custo de abertura e taxa anual. Peça a cotação do banco antes de assinar.
- Equipamentos. Muitas proformas orçam a unidade em obra bruta finalizada ou «pronta para mobiliar». O pacote de móveis, eletrodomésticos e ar-condicionado às vezes é cobrado à parte.
- Taxa de manutenção. Começa a correr na entrega, você use ou não. Pergunte o valor estimado e o que ela cobre.
- Gestão de aluguel. Se o plano é alugar, a comissão do administrador sai da sua renda, não do preço. E o aluguel prometido não faz parte da proforma: faz parte do folheto.
A lista para levar à reunião
- Lista de preços com data e unidades restantes na fase.
- Contrato de promessa completo, não só a proforma.
- Licença de construção e permissões ambientais do projeto.
- Conta destinatária em nome da empresa ou do fideicomisso da obra.
- Cronograma de obra atrelado aos pagamentos.
- Data de entrega com período de carência e penalidade.
- O que o preço inclui e o que não inclui: equipamentos, estacionamento, depósito.
- Estimativa de manutenção e de custos de fechamento por escrito.
Então vale a pena ou não comprar na planta?
Pode valer a pena, sobretudo com incorporadoras que já entregaram no prazo na região e com contratos que protegem o comprador. Mas a decisão não se toma com a proforma: toma-se com o contrato, com as licenças e comparando com o que já está pronto à venda hoje.
Se você tem uma proforma de Tulum na mesa, escreva para nós e envie. Revisamos com você linha a linha, dizemos o que perguntar e comparamos com o que há pronto na mesma região.
Esquemas de pagamento, preços e datas de entrega tomados das fichas publicadas em
inversionesdemexico.com e lidos em 30 de setembro de 2026; câmbio de 18,02 pesos por dólar do mesmo dia (open.er-api.com). A proforma de 3.000.000 MXN é um exemplo. A faixa de custos de fechamento de 5% a 8% é orientativa: depende do município, do notário e da operação. Este artigo não substitui a assessoria jurídica nem fiscal.
Versión en español: Desarmamos una proforma de preventa de Tulum, línea por línea · English version: A line-by-line breakdown of a Tulum presale pro forma · Version française: On décortique une pro forma de prévente à Tulum, ligne par ligne
