Précisons d’emblée: ceci n’est pas le cas d’un client. C’est un parcours possible, construit avec trois biens que nous avons aujourd’hui en vente à La Veleta, pour montrer en chiffres à quoi ressemble le passage d’un studio à trois propriétés en quatre ans. Les prix sont réels; les hypothèses de rendement locatif sont des fourchettes et nous les indiquons comme telles.
Les trois pièces, aux prix d’aujourd’hui
Nous prenons au catalogue trois unités à La Veleta. Les prix en pesos sont convertis en dollars au taux du 8 octobre 2026, 18,0127 pesos par dollar.
- Année 0 · Erena 109. Studio de 49,65 m² à 1.700.000 MXN, soit environ
94.378 USD, équivalant à 1.901 USD par m². Projet avec piscine,
spa de jour et espaces de yoga. - Année 2 · Blue Luxury 202B. Appartement d’une chambre et 49 m² à
1.899.000 MXN, soit 105.426 USD, 2.152 USD par m². - Année 4 · Bohemian La Veleta. Appartement de deux chambres et 106 m² à
2.200.000 MXN, soit 122.136 USD, 1.152 USD par m².
Au total, les trois coûtent 321.940 USD aux prix d’aujourd’hui. C’est le premier chiffre à regarder en face: on n’arrive pas à trois propriétés; on arrive à une somme de 322.000 dollars étalée sur quatre ans.
Le calcul qui ne tient pas
L’idée séduisante, c’est que le premier bien se paie tout seul et finance le second. Mettons des chiffres. À titre indicatif, prenons un rendement net annuel entre 4% et 8% sur le prix, gestion, entretien et vacance locative déjà déduits. C’est une fourchette prudente, pas une promesse; nous ne garantissons aucun rendement.
Sur les 94.378 dollars du studio, cela représente entre 3.775 et 7.550 dollars par an. Sur quatre ans, entre 15.000 et 30.000 dollars au maximum. Les deux autres biens totalisent 227.562 dollars. Le revenu du premier studio ne couvre qu’une petite fraction du reste.
Voilà la découverte: le studio ne finance pas les deux autres. Ce qui les finance, c’est une combinaison de trois sources, qu’il vaut mieux connaître avant de commencer:
- Nouvelle épargne. C’est la source majeure. Si le plan dépend du rendement locatif, il n’en dépend que peu.
- Paiements échelonnés en prévente. Une unité livrée plus tard se paie par échéances, donc le décaissement se répartit dans le temps. Il faut lire l’échéancier et la date de livraison, et se méfier des deux quand elles ne sont pas écrites.
- Vente d’un lot. Si une unité se revalorise, la vendre libère du capital pour la suivante. C’est la seule qui dépende du marché, et on ne doit donc pas la compter comme acquise.
Ce qui s’ajoute et que presque personne n’intègre
Chaque achat supporte l’impôt d’acquisition, le notaire, l’enregistrement et l’expertise. Pour un étranger s’ajoutent l’ouverture du fideicomiso et sa cotisation annuelle, car La Veleta se situe en zone restreinte. À titre indicatif, prévoyez entre 5% et 8% de la valeur de chaque opération en plus du prix.
Sur les trois prix ci‑dessus, cela représente entre 16.100 et 25.800 dollars rien qu’en frais de clôture, et le coût réel du parcours se situe entre 338.000 et 347.700. Qui ne planifie qu’avec le prix catalogue sous‑estime le plan de plus de 16.000 dollars.
Les trois décisions qui font vraiment bouger le résultat
1. Ce qu’on achète d’abord
Un studio de 49 m² est le ticket d’entrée le moins cher du parcours, mais pas forcément le meilleur. À La Veleta, le studio d’Erena 109 revient à 1.901 dollars par m² et l’appartement de Blue Luxury à 2.152. Le mètre le moins cher n’est pas forcément le plus rentable: cela dépend du prix par nuit et du nombre de nuits occupées, deux données qu’aucune fiche de vente ne garantit.
2. Quand acheter la deuxième
Pas à l’issue de la deuxième année, mais quand le premier studio a déjà de l’historique: occupation réelle, charges réelles et une gestion qui fonctionne. Si la première unité ne délivre pas le rendement prévu, mieux vaut le savoir avant de signer la deuxième.
3. Combien on peut en administrer
Trois unités dans la même zone simplifient la gestion: une seule équipe, une seule visite, un seul prestataire de ménage. Mais elles concentrent aussi le risque. Si La Veleta passe une mauvaise année, les trois la passent. Concentreter est confortable; diversifier, c’est ce qui protège.
Trois lectures du même plan
Pour mesurer le poids de chaque hypothèse, il est utile de faire tourner le calcul avec trois scénarios, tous basés sur le studio à 94.378 dollars et tous indicatifs:
- Prudent, 4% net: environ 3.775 dollars par an. Sur quatre ans, 15.100.
- Intermédiaire, 6% net: environ 5.663 dollars par an. Sur quatre ans,
22.651. - Optimiste, 8% net: environ 7.550 dollars par an. Sur quatre ans,
30.201.
Même dans le scénario optimiste, le revenu cumulé du studio couvre moins du septième de ce que coûtent les deux autres. Le plan se joue sur l’épargne et l’échéancier, pas sur le rendement locatif.
Ce qui peut mal tourner
- Le rendement sort en dessous de la fourchette. Le plan dépend alors davantage de la nouvelle épargne.
- Le taux de change bouge. Les prix sont en pesos et l’épargne en dollars; un écart de quelques pesos change le coût du troisième lot.
- La livraison est retardée. En prévente, un an de retard, c’est un an sans revenu locatif avec les échéances qui courent.
- La documentation n’est pas en règle. Avant de payer quoi que ce soit: acte enregistré, liberté de charges, taxe foncière à jour et règlement de copropriété.
Ce qui a du sens
Commencer par une petite unité dans une zone demandée est une manière raisonnable d’entrer: le décaissement initial est faible, on apprend le processus avec peu en jeu et la deuxième décision se prend avec ses propres données. Ce qui n’a pas de sens, c’est de partir en comptant sur le fait que le rendement du premier paiera les suivants. Avec les chiffres ci‑dessus, ce n’est pas le cas.
Si vous souhaitez que nous montions ce même calcul avec votre budget — prix, frais de clôture,
échéancier et fourchette de rendement — sur des biens de notre inventaire,
écrivez‑nous. Nous le ferons avec les chiffres du jour, sans vous promettre un
rendement que nous ne pouvons pas garantir.
Prix et surfaces du catalogue de inversionesdemexico.com, relevés le 8 octobre
2026 et sujets à modification. Conversion à 18,0127 pesos par dollar (8 octobre 2026). Le
rendement net de 4% à 8% annuel et les frais de clôture de 5% à 8% sont des fourchettes indicatives, non
des données vérifiées ni une garantie de rendement. Il s’agit d’un parcours illustratif, pas d’un cas réel.
Consultez un notaire et un conseiller fiscal avant d’acheter.
Versión en español: De un estudio en La Veleta a tres propiedades en cuatro años · Versão em português: De um estúdio em La Veleta a três imóveis em quatro anos · English version: From a studio in La Veleta to three properties in four years
