Já adiantamos: isto não é o caso de um cliente. É um caminho possível, montado com três imóveis que hoje temos à venda em La Veleta, para mostrar, em números, como é passar de um estúdio a três imóveis em quatro anos. Os valores de preço são reais; as premissas de aluguel são faixas e as indicamos como tais.
As três peças, com preços de hoje
Selecionamos do catálogo três unidades em La Veleta. Os preços que estão em pesos foram convertidos para dólares com o câmbio de 8 de outubro de 2026, 18,0127 pesos por dólar.
- Ano 0 · Erena 109. Estúdio de 49,65 m² por 1.700.000 MXN, cerca de 94.378 USD, equivalente a 1.901 USD por metro. Empreendimento com piscina, spa diurno e áreas para yoga.
- Ano 2 · Blue Luxury 202B. Apartamento de um quarto e 49 m² por 1.899.000 MXN, cerca de 105.426 USD, 2.152 USD por metro.
- Ano 4 · Bohemian La Veleta. Apartamento de dois quartos e 106 m² por 2.200.000 MXN, cerca de 122.136 USD, 1.152 USD por metro.
Somadas, as três custam 321.940 USD aos preços de hoje. É o primeiro número que convém encarar de frente: não se chega a três imóveis; chega-se a um montante de 322.000 dólares distribuído em quatro anos.
A conta que não fecha
A ideia romântica é que o primeiro imóvel se paga sozinho e financia o segundo. Vamos colocar números. Como hipótese orientativa, consideremos um aluguel líquido entre 4% e 8% ao ano sobre o preço, já descontadas administração, manutenção e vacância. É uma faixa prudente, não uma promessa; nós não garantimos aluguel.
Sobre os 94.378 dólares do estúdio, isso dá entre 3.775 e 7.550 dólares por ano. Em quatro anos, entre 15.000 e 30.000 dólares no máximo. Os outros dois imóveis somam 227.562 dólares. O aluguel do primeiro estúdio cobre uma fração pequena do que falta.
Esse é o achado: o estúdio não compra os outros dois. O que os compra é uma combinação de três fontes, e convém saber quais são antes de começar:
- Poupança nova. É a fonte principal. Se o plano depende do aluguel, depende de pouco.
- Pagamentos a prazo na pré-venda. Uma unidade que será entregue mais adiante é paga em parcelas, então o desembolso se distribui no tempo. É preciso ler o cronograma de pagamentos e a data de entrega, e desconfiar de ambos quando não estiverem por escrito.
- Venda de uma unidade. Se uma unidade se valoriza, vendê-la libera capital para a seguinte. É a única que depende do mercado, e por isso não deve ser considerada certa.
O que entra na conta e quase ninguém inclui
Cada compra paga imposto de aquisição, notário, registro e avaliação. Para estrangeiros, soma-se a abertura do fideicomisso e sua taxa anual, porque La Veleta está em zona restrita. Como orientação, reserve entre 5% e 8% do valor de cada operação além do preço.
Sobre os três preços acima, isso dá entre 16.100 e 25.800 dólares apenas em custos de fechamento, e o total real da rota fica entre 338.000 e 347.700. Quem planeja apenas com o preço de tabela subestima o plano em mais de 16.000 dólares.
As três decisões que realmente movem o resultado
1. O que comprar primeiro
Um estúdio de 49 m² é a porta de entrada mais barata da rota, mas não necessariamente a melhor. Em La Veleta, o estúdio do Erena 109 sai a 1.901 dólares por metro e o apartamento do Blue Luxury a 2.152. O metro mais barato não é o mais rentável: depende de quanto se paga por noite e de quantas noites se ocupa, dois dados que nenhuma ficha de venda garante.
2. Quando comprar a segunda
Não quando se completa o segundo ano, e sim quando o primeiro estúdio já tem histórico: ocupação real, gastos reais e uma administração que funciona. Se a primeira unidade não rende o previsto, é melhor descobrir antes de assinar a segunda.
3. Quantas se podem administrar
Três unidades na mesma zona simplificam a administração: uma única equipe, uma única visita, um único fornecedor de limpeza. Mas também concentram o risco. Se La Veleta passa por um ano ruim, passam as três. Concentrar é cômodo; diversificar é o que protege.
Três leituras do mesmo plano
Para ver o peso de cada premissa, convém rodar a conta com três cenários, todos sobre o estúdio de 94.378 dólares e todos orientativos:
- Prudente, 4% líquido: cerca de 3.775 dólares por ano. Em quatro anos, 15.100.
- Intermediário, 6% líquido: cerca de 5.663 dólares por ano. Em quatro anos, 22.651.
- Otimista, 8% líquido: cerca de 7.550 dólares por ano. Em quatro anos, 30.201.
Mesmo no cenário otimista, o aluguel acumulado do estúdio cobre menos de um sétimo do que custam os outros dois. O plano se decide na poupança e no cronograma de pagamentos, não no aluguel.
O que pode dar errado
- O aluguel fica abaixo da faixa. Então o plano depende mais da poupança nova.
- O câmbio se move. Os preços estão em pesos e a poupança em dólares; uma variação de dois pesos muda o custo da terceira unidade.
- A entrega atrasa. Em uma pré-venda, um ano de atraso é um ano sem aluguel com as parcelas correndo.
- A documentação não está em ordem. Antes de pagar qualquer coisa: escritura registrada, livre de gravames, imposto predial em dia e regime de condomínio.
O que faz sentido
Começar por uma unidade pequena em uma zona com demanda é uma forma razoável de entrar: o desembolso inicial é baixo, o processo se aprende com pouco em risco e a segunda decisão é tomada com dados próprios. O que não faz sentido é começar contando que o aluguel do primeiro pague os seguintes. Com os números acima, não paga.
Se quiser que montemos esta mesma conta com seu orçamento —preço, custos de fechamento, cronograma de pagamentos e faixa de aluguel— sobre imóveis do nosso portfólio, escreva para nós. Fazemos com os números do dia e sem prometer um rendimento que não podemos garantir.
Preços e superfícies do catálogo de inversionesdemexico.com, lidos em 8 de outubro de 2026 e sujeitos a alteração. Conversão a 18,0127 pesos por dólar (8 de outubro de 2026). O aluguel líquido de 4% a 8% ao ano e os custos de fechamento de 5% a 8% são faixas orientativas, não dados verificados nem garantia de rendimento. É uma rota ilustrativa, não um caso real. Consulte um notário e um assessor fiscal antes de comprar.
Versión en español: De un estudio en La Veleta a tres propiedades en cuatro años · English version: From a studio in La Veleta to three properties in four years · Version française: D’un studio à La Veleta à trois biens en quatre ans
