« Il rapporte 12 % par an » est la phrase la plus répétée et la moins démontrée du marché de Tulum. Elle arrive presque toujours sans le calcul qui la justifie. Cet article donne ce calcul : une formule que tu peux faire avec une calculette, les frais que les brochures passent sous silence et ce qu’il faut exiger par écrit de la personne qui te vend le bien.
D’abord, ce que nous savons et ce que nous ne savons pas
Nous avons lu aujourd’hui, 24 octobre 2026, les fiches de notre inventaire. Sur les 79 propriétés en espagnol, 47 sont à Tulum, et 46 d’entre elles indiquent un prix : de 89.400 à 990.000 dollars environ, avec une médiane d’environ 162.000 (nous avons converti les prix en pesos à 17,897 par dollar). Parmi les appartements et les studios, les 22 qui indiquent prix et surface donnent une médiane d’environ 152.700 dollars et d’environ 63 mètres carrés, avec un prix au mètre carré compris entre 1.160 et 3.550 dollars environ.
Et ce que nous ne savons pas, sans détour : aucune fiche de Tulum n’indique un loyer mensuel mesuré, et une seule déclare un revenu annuel, le chiffre d’un promoteur sans historique. C’est pourquoi cet article ne te donne pas un pourcentage : il te donne la méthode pour le calculer avec tes propres hypothèses.
Étape 1 : le prix d’entrée total, pas le prix affiché
Le rendement se mesure par rapport à ce que tu mets réellement, pas par rapport au prix de la fiche. Ajoute au prix les frais de clôture —impôt d’acquisition, notaire, enregistrement, expertise et, pour un étranger, l’ouverture du fideicomiso (fiducie bancaire)—. À titre indicatif, prévois de 5 % à 8 % de la valeur en plus du prix. Si tu achètes un bien à 150.000 dollars, ta base se situe entre 157.500 et 162.000, pas à 150.000. Si tu meubles en plus, ajoute le mobilier.
Étape 2 : le revenu brut, avec un taux d’occupation honnête
La formule est simple :
revenu brut annuel = tarif par nuit × 365 × taux d’occupation
Le piège se trouve dans le taux d’occupation. Les brochures retiennent 80 % ou 90 % toute l’année ; la réalité d’une zone touristique, ce sont une haute saison, une basse saison et des mois creux. Calcule toujours trois scénarios : un pessimiste, un moyen et un optimiste, et décide sur la base du pessimiste. Si l’opération ne fonctionne qu’avec le scénario optimiste, elle ne fonctionne pas.
Si tu envisages une location à l’année à un résident plutôt qu’une location saisonnière, la formule est encore plus simple : loyer mensuel × 12 × (1 − mois de vacance prévus / 12). Un locataire qui part et laisse l’appartement vide deux mois t’a déjà fait perdre un sixième de l’année.
Étape 3 : les frais que presque personne ne compte
C’est ici qu’un rendement brut devient net. Retranche, année après année :
- Les charges de copropriété. Demande-les par écrit, avec le montant mensuel actuel et ce qu’elles comprennent.
- La taxe foncière (predial). Elle est annuelle et dépend de la valeur cadastrale.
- La redevance annuelle du fideicomiso, si tu achètes en tant qu’étranger en zone restreinte.
- Les services : électricité, eau, internet et, en location saisonnière, le ménage entre les voyageurs.
- La commission de la plateforme ou de la société de gestion, si tu ne gères pas toi-même. Demande le pourcentage exact et sur quelle base il est prélevé.
- L’entretien et le remplacement : climatisation, peinture, meubles. Dans les Caraïbes, l’humidité et le sel font vieillir tout plus vite.
- L’impôt sur le revenu que tu génères. Consulte un comptable mexicain : il varie selon ta situation fiscale.
Étape 4 : le rendement net
rendement net = (revenu brut annuel − frais annuels) ÷ prix d’entrée total
Un exemple avec des chiffres volontairement inventés, pour que tu voies la mécanique sans le prendre pour une donnée de marché : prix d’entrée total 160.000 ; revenu brut 18.000 ; frais 6.000. Le net est de 12.000 ÷ 160.000, soit 7,5 %. Le même appartement avec un brut de 14.000 et les mêmes frais donne 5 %. Cet écart de quatre mille dollars de revenus est celui que les brochures omettent, et il change complètement la décision.
Fais le même calcul avec les trois scénarios d’occupation et note les trois résultats. L’écart entre le pessimiste et l’optimiste te dit quel risque tu achètes : si l’écart est de deux points, l’opération est stable ; s’il est de six, elle dépend trop de la saison et il vaut mieux demander davantage de données avant de réserver.
Étape 4 bis : en combien d’années on rentre dans ses frais
Une façon utile de lire le résultat est le délai de récupération : prix d’entrée total ÷ revenu net annuel. Avec l’exemple ci-dessus, 160.000 ÷ 12.000 font un peu plus de 13 ans ; avec le scénario faible de 8.000 de net, ce seraient 20. Ce chiffre n’apparaît presque jamais dans une brochure, et c’est celui qui dit le mieux si tu achètes un loyer ou si tu achètes du temps d’attente. Compare-le toujours avec la durée pendant laquelle tu comptes garder le bien.
Étape 5 : n’oublie pas la plus-value, mais ne la compte pas d’avance
Une partie du rendement peut venir de la hausse de valeur du bien, mais il ne faut pas l’ajouter au calcul comme si elle était garantie. Considère-la comme un bonus, pas comme une part du calcul de base. Un appartement qui ne se justifie que par la plus-value promise est un pari, pas un revenu locatif.
Location saisonnière ou location à l’année : le calcul change
La location saisonnière donne en général un revenu brut plus élevé par nuit, mais entraîne plus de frais —ménage, commission, renouvellement du linge, rotation des voyageurs— et plus de variations d’un mois à l’autre. La location à l’année rapporte moins par mois, mais elle est stable et use moins le bien. Il n’y a pas de bonne réponse unique : il faut appliquer la formule ci-dessus à chaque formule et comparer le rendement net, pas le brut. Et si le règlement de la copropriété n’autorise pas la location de courte durée, la comparaison s’arrête avant même d’avoir commencé.
Ce qu’il faut demander par écrit avant de réserver
- Le loyer ou le tarif réel d’unités comparables déjà en exploitation, pas celui qui est projeté.
- L’historique d’occupation d’au moins douze mois, si l’immeuble est déjà en exploitation.
- Les charges de copropriété actuelles et l’historique de leurs hausses.
- Qui gère le bien, combien cela coûte et ce que cela comprend.
- Si le règlement de la copropriété autorise la location saisonnière.
- Les quatre documents de la propriété : acte inscrit, certificat de libre de charges, taxe foncière à jour et régime de copropriété.
Un signal d’alarme
Si la personne qui te vend le bien te donne un rendement garanti sans te donner les hypothèses, sans comparables et sans contrat à l’appui, considère-le comme de la publicité et non comme une donnée. Un rendement sérieux peut se reconstituer avec une calculette, et si ce n’est pas possible, ce n’est pas un rendement : c’est une promesse.
Si tu veux faire le calcul avec une fiche réelle
Si tu as déjà un appartement en tête, ou si tu veux voir des fiches réelles correspondant à ton budget, avec surface et prix au mètre carré, écris-nous et nous ferons le calcul ensemble, avec tes hypothèses et non celles de la brochure.
Données de l’inventaire d’inversionesdemexico.com lues le 24 octobre 2026 ;
conversion à 17,897 pesos par dollar. Les prix sont des prix affichés et peuvent changer. Les exemples
chiffrés et les frais de clôture (5 % à 8 %) sont illustratifs et indicatifs, et ne constituent pas une promesse de
rendement ; consulte un comptable et un notaire avant de décider.
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Versión en español: Calcular el rendimiento real de un departamento de Tulum, sin trampas · Versão em português: Rendimento real de um apartamento em Tulum: o cálculo sem pegadinhas · English version: Calculating the real return on a Tulum apartment, no tricks
