TITRE : Que acheter aujourd’hui à Tulum avec 230 000 USD
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« J’ai 230 000 dollars, qu’est-ce que j’achète à Tulum ? » est la question la plus honnête qu’on nous pose, car elle contient un chiffre et non un fantasme. Voici la réponse, à partir de notre catalogue consulté le 15 octobre 2026, et avec le critère que nous appliquerions si l’argent était le nôtre.
Sur les 30 propriétés de Tulum dont le prix et la devise sont publiés, la médiane s’établit à 180 860 USD. Avec 230 000, on accède à 22 d’entre elles : plus de sept sur dix.
Ce qui entre dans le budget
Du moins cher au plus cher, avec la surface publiée. Les prix en pesos sont convertis en dollars à 18,46 MXN/USD, le taux de change du 15 octobre 2026 :
- 86 654 USD — Eterna 401, 33,92 m²
- 90 000 USD — Muuk 310, 47,56 m²
- 91 257 USD — Aldea Savia
- 92 070 USD — Erena 109, 49,65 m²
- 100 193 USD — Noil Foresta Estudio, 45 m²
- 102 847 USD — Blue Luxury 202B, 49 m²
- 119 149 USD — Bohemian La Veleta, 106 m²
- 125 000 USD — Adora 401, 45,27 m²
- 132 688 USD — Selva Madre 05, 63,56 m²
- 132 688 USD — Ney 4, 63 m²
- 149 000 USD — Naia Uhm D202, 51 m²
- 149 000 USD — Lik Tulum C 503, 42 m²
- 151 639 USD — Eterna 201, 70,91 m²
- 160 000 USD — Omara 306, 113,9 m²
- 162 720 USD — Xaana, 62,17 m²
- 199 000 USD — BIT Casa 2, 151,2 m²
- 199 000 USD — Amaka PH 302, 160 m²
- 203 095 USD — Nequén Tulum 304, 73,6 m²
- 215 000 USD — Nequén Kukulkán 426, 71,2 m²
- 216 093 USD — Aldea Savia D35, 134 m²
- 220 000 USD — Sanctuary Tulum 203, 96,06 m²
- 220 000 USD — Paramar Ve 102, 125 m²
Par zone, ces 22 fiches se répartissent ainsi : Autres zones de Tulum 8, La Veleta 6, Région 15 4, Aldea Zamá 3, Zone Kukulkán 1.
Ce que dit le prix au mètre carré
Parmi les fiches dont la surface est publiée, celle au prix au mètre le plus bas est Bohemian La Veleta, à environ 1 124 USD par m², et celle au plus élevé, Lik Tulum C 503, à environ 3 548 USD par m². La plus grande qui entre dans le budget est Amaka PH 302, avec 160 m² à 199 000 USD.
Pour le dire sans détour : avec la même somme, on achète soit un studio central et compact, soit un appartement spacieux plus éloigné. Aucun n’est « meilleur » ; ils servent à des choses différentes.
Comment nous choisirions selon l’objectif
Si l’objectif est la location à la nuitée : l’essentiel est d’être à distance de marche de ce que recherche le touriste. Nous privilégierions les fiches d’Aldea Zamá et de La Veleta de la liste, même si elles offrent moins de mètres.
Si l’objectif est de préserver votre patrimoine : plus de mètres par dollar. Ici, ce sont les fiches les plus spacieuses de la liste qui comptent, même si elles sont plus loin du centre.
Si l’objectif est de l’utiliser vous-même une partie de l’année : la fiche qui ne vous oblige pas à dépendre d’un loyer pour la payer.
Il s’agit d’un critère qui est le nôtre, non d’un résultat mesuré. Nous ne disposons pas de données d’occupation ni de loyers réels pour ces unités, et nous n’allons pas en inventer.
Trois paliers dans les 230 000
Le budget n’est pas un bloc : il comporte trois paliers, et la surface change beaucoup de l’un à l’autre.
- Jusqu’à 120 000 USD : 7 fiches, avec une surface médiane de 48,3 m². Ce sont des studios et de petits appartements. Le ticket d’entrée y est le plus bas du catalogue.
- De 120 000 à 170 000 USD : 8 fiches, avec une surface médiane de 62,6 m². C’est le palier intermédiaire du catalogue.
- De 170 000 à 230 000 USD : 7 fiches, avec une surface médiane de 125 m². C’est ici que commencent les grands appartements, les maisons et les penthouses.
Ce qu’il faut retenir, c’est la surface : en passant du premier palier au troisième, elle est multipliée par plus de deux et demi. Avant d’élargir le budget, il convient de se demander si ces mètres supplémentaires seront utilisés ou loués, car les mètres qui ne sont pas loués s’entretiennent aussi, et se paient.
Le taux de change achète aussi
Une partie du catalogue est publiée en pesos. À 18,46 pesos pour un dollar, un appartement à 3 750 000 pesos vaut environ 203 000 dollars ; si le peso bouge de 5 %, cette même fiche varie d’environ 10 000 dollars sans que le promoteur n’y touche. Ce n’est ni un risque mineur ni une opportunité assurée : c’est une variable à regarder le jour de la signature, non le jour de la visite.
VEFA ou livraison : un autre filtre
Parmi les 22, certaines unités sont en vente sur plan et d’autres prêtes à être habitées. La différence ne tient pas au prix affiché, mais au moment où commence le paiement de tout le reste : les charges de copropriété, l’ameublement et l’attente sans loyer. Si le sujet vous intéresse, nous avons deux lectures connexes :
les zones de Tulum selon leur rendement réel
et
ce qu’on achète avec 150 000 USD.
Ce qui reste juste en dehors
8 fiches de Tulum au prix publié dépassent les 230 000 dollars. La plus proche est Tao Tulum G106, à 235 000 USD : à peine 5 000 dollars au-dessus du plafond. Si tel est votre cas, il vaut la peine de demander si le promoteur négocie ou s’il existe une unité équivalente plus bas.
Ce qu’il faut ajouter au prix
Le prix publié n’est pas ce qui sort de votre compte. Avant de décider, demandez par écrit : frais de clôture, taxes de transfert, honoraires, mobilier si l’unité est livrée non meublée, et montant mensuel des charges de copropriété. Chaque fiche se calcule différemment et les chiffres varient d’un programme à l’autre ; c’est pourquoi nous ne donnons pas ici de pourcentage arrondi.
Avant de réserver, trois vérifications
- Que le vendeur puisse présenter le titre de propriété ou, en vente sur plan, le contrat avec échéancier de paiements et date de livraison par écrit.
- Que le prix et la surface qui vous ont été communiqués correspondent à ce qui est publié.
- Que le paiement soit versé sur un compte au nom du promoteur ou du vendeur, jamais d’une personne différente.
Si vous souhaitez le tableau complet des 22 fiches avec le lien vers chacune et notre recommandation pour votre cas, écrivez-nous et nous vous l’enverrons.
#TulumDespierta #DespiertaTulum
Catalogue propre d’inversionesdemexico.com consulté le 15 octobre 2026 : 79 propriétés publiées en espagnol, 47 à Tulum, 30 avec prix et devise explicites. Conversion des pesos en dollars à 18,46 MXN/USD (15 octobre 2026). Les prix évoluent ; ceux-ci sont ceux de cette date. Les recommandations par objectif relèvent d’un critère éditorial, non d’un calcul de rendement.
Versión en español: Qué compraría hoy en Tulum con 230.000 USD · Versão em português: O que eu compraria hoje em Tulum com US$ 230 mil · English version: What I’d Buy in Tulum Today With $230,000
