Um inventário é publicado pensando no que o vendedor quer mostrar. A pergunta útil é
outra: o que realmente procura quem está pensando em comprar em Tulum. Não temos
um registro de ligações nem de formulários para exibir, e não vamos inventar um. Temos duas
fontes que podem ser verificadas: o que dizem as nossas fichas e o que as pessoas digitam no
Google. Colocamos uma diante da outra.
O inventário, medido em 13 de outubro
Lemos o catálogo completo pela API do site. Há 79 fichas em espanhol, e
46 estão em Tulum. (47 mencionam Tulum; descartamos uma que fica em Chemuyil, no
município de Akumal.) Dessas 46:
- 45 trazem um preço com valor numérico. Em uma, o campo diz apenas «USD».
- Os preços vão de cerca de 89.000 a 990.000 dólares, com a mediana em
cerca de 164.000. As fichas em pesos foram convertidas para dólares a 17,897 pesos por dólar, o
câmbio que usamos em artigos anteriores; é uma conversão orientativa, não a de hoje. - 18 custam 150.000 dólares ou menos, 17 ficam entre 150.000 e 250.000 e 10 passam
de 250.000. - Por zona declarada: La Veleta 11, Aldea Zamá e Boca Zamá 11
e Región 15, 5. O restante, outras zonas ou nenhuma declarada. - 35 são entregues sem mobília, 6 mobiliadas e 5 equipadas.
Dito sem rodeios: o inventário é de entrada e de faixa média. Três em cada quatro fichas valem
250.000 dólares ou menos.
O que as fichas não dizem
Aqui vem a parte incômoda. Revisamos quais campos estão preenchidos nas 46:
- Área: 31 de 46.
- Quartos: 26 de 46.
- Vaga de garagem: 1 de 46.
- Ano de entrega: 1 de 46.
- Aluguel mensal: 0 de 46.
- Rentabilidade anual: 0 de 46.
- Receita anual declarada: 1 de 46.
Quem compra em Tulum quase sempre compra para alugar, ou pelo menos para que o imóvel se pague
sozinho. E justamente os dois dados que respondem a essa pergunta, quanto rende de aluguel e qual é a rentabilidade, não estão em
nenhuma das nossas fichas. Não é que se esconda: é que não temos aluguel medido e não vamos
publicar um número inventado. Mas um comprador que não o encontra, vai procurá-lo em outro site.
O que as pessoas digitam
No Search Console, tomamos as consultas que contêm «tulum» de 15 de julho a 11 de
outubro de 2026 (89 dias):
- 60 consultas distintas, 299 impressões e 0
cliques.
Zero cliques em quase três meses: esse é o dado de partida, e convém dizê-lo antes de tirar
conclusões. São números pequenos. Servem para ver o formato do que se busca, não para exibir
volume.
O formato, por grupos:
- Buscas gerais de investimento (cerca de 30 consultas, 204 impressões):
«invertir en tulum» (56 impressões, posição média 69), «bienes raices tulum» (35, posição 57),
«inversion inmobiliaria tulum» (23, posição 74), «inversión tulum» (13, posição 76). - Buscas por nome de empreendimento (10 consultas, 61 impressões): «yaaxlum
tulum» (16 impressões, posição 12), «soko tulum» (13, posição 18), «hacienda tuk tulum» (8,
posição 55), «tulix tulum» (6, posição 49). Há também nomes que não são fichas nossas
(«highline», «levy holding», «palais», «saskab»): pessoas que buscam um empreendimento específico que
não está no nosso catálogo. - Segurança, em francês: «tulum dangereux» (6 impressões) e «tulum mexique
dangereux» (3). - Como comprar, em inglês: «how to buy property in tulum mexico» (5) e «buying
property in tulum» (2).
O preço por metro, onde dá para calcular
Das 46, 26 trazem preço e área entre 20 e 300 metros quadrados, o
suficiente para fazer a conta. O resultado: de cerca de 1.160 a cerca de 3.550 dólares por metro
quadrado, com a mediana em cerca de 2.170. A mais barata por metro é uma
unidade de 106 metros em La Veleta publicada em pesos; a mais cara, um studio de 42 metros a
149.000 dólares. São contas nossas sobre preços publicados, não valores de mercado. Mas
mostram o que uma ficha sem área esconde: o preço de tabela, sozinho, não compara nada.
O que se conclui, e o que não
Quem busca um nome específico nos encontra muito mais perto da primeira página.
As buscas por um empreendimento que temos (Yaaxlum, Soko) ficam nas posições 12 e 18. As
gerais («invertir en tulum») andam pela 57-76, ou seja, página seis ou sete. Não é uma
surpresa, mas é uma instrução: cada ficha é uma porta, e a que leva o nome do
empreendimento é a que está aberta.
Há perguntas que as nossas fichas não conseguem responder sozinhas. Segurança e «como
se compra sendo estrangeiro» não se resolvem com uma ficha, resolvem-se com um artigo. Essa
é a razão de os escrevermos.
O que não podemos afirmar. Não sabemos quantos desses buscadores acabam
perguntando por um imóvel, porque o Search Console não vê o que acontece depois do clique, e neste
período não houve cliques. Também não medimos consultas por formulário. Por isso o título diz «o que
olha» e não «o que compra».
O que faríamos com isso se a compra fosse sua
- Olhe o preço total, não o de tabela. Sobre o preço publicado convém
reservar entre 5% e 8% para fechamento e escrituração. É uma faixa orientativa; varia por
operação. - Exija área e entrega. Se uma ficha não diz quantos metros tem nem
quando é entregue, pergunte antes de comparar preços: não se compara igual uma unidade de 34 metros
e uma de 125. - Não aceite uma rentabilidade sem origem. Peça o aluguel medido da própria unidade
ou de uma igual no mesmo edifício. Uma porcentagem sem ocupação por trás é publicidade. - Busque pelo nome do empreendimento. É a maneira mais rápida de comparar
fichas, avaliações e andamento da obra de um mesmo projeto. - Verifique a escritura antes da reserva. Primeiro se revisa, depois se reserva.
O que vamos corrigir nas nossas fichas
A lista de campos vazios é a nossa tarefa pendente: completar área, quartos e
entrega onde o incorporador os tiver, e colocar aluguel medido somente quando existir, com a sua
origem. Quando uma ficha passar de «sem dado» a «dado com fonte», contaremos com a mesma
régua com que medimos esta.
Se está pensando em uma das 46, ou em um empreendimento específico de Tulum que não encontra,
escreva para nós: enviamos as fichas reais, o preço total estimado e o que
falta confirmar com o incorporador.
Inventário consultado na API de inversionesdemexico.com em 13 de outubro de 2026; as
conversões de pesos para dólares usam 17,897 MXN/USD e são orientativas. Buscas do Google Search
Console de 15 de julho a 11 de outubro de 2026; os números mudam diariamente. As porcentagens de
custos de fechamento são orientativas e devem ser confirmadas caso a caso antes de decidir.
#TulumDespierta #DespiertaTulum
Versión en español: 46 propiedades de Tulum publicadas: qué mira de verdad quien pregunta · English version: What Buyers Really Look at Among 46 Published Tulum Listings · Version française: Ce que regarde vraiment l’acheteur parmi 46 biens à Tulum
