Quase ninguém publica as demonstrações financeiras de um hotel antes de vendê-lo. Nós temos as de um: um hotel boutique de 20 quartos em Tulum Centro, com resultados de 2021 a 2025. Colocamos aqui tal como foram entregues pelo vendedor, com o que mostram e com o que não.
O ativo
É o Hotel
Arcoíris Tulum, na Av. Tulum 110 Ote., a cerca de três quilômetros da costa. Segundo sua
ficha técnica:
- 20 quartos em cinco tipologias e 27 banheiros.
- 1.300 m² construídos, em quatro níveis. O terreno consta como 398
m² na ficha e como 370 m² em outro documento do mesmo vendedor. - Construído em 2018 e aberto em março de 2019, sem fechamentos desde então.
- Restaurante com licença de bebidas alcoólicas, piscina e solário na cobertura, academia e
estação própria de tratamento de água. - Preço de venda: 990.000 USD, que inclui terreno, edifício e a
licença, por meio da sociedade titular.
Das 20 suítes, 18 são comercializadas; as outras duas ficam reservadas para os
sócios o ano todo.
Os cinco anos, em pesos mexicanos
- 2021: receitas 4.008.927 · despesas 1.702.088 · lucro líquido
2.306.839 - 2022: receitas 4.126.060 · despesas 1.853.921 · lucro líquido
2.272.138 - 2023: receitas 5.376.203 · despesas 1.649.600 · lucro líquido
3.726.603 - 2024: receitas 5.560.000 · despesas 1.849.600 · lucro líquido
3.710.400 - 2025: lucro líquido 2.983.200; o documento não
traz receitas nem despesas desse ano
Somados, os lucros líquidos dos cinco anos dão 14.999.180 pesos.
Nos quatro anos com receitas e despesas, a subtração confere: receitas menos despesas dá o
lucro que o documento declara, com um peso de diferença em 2022.
O que se vê
Um salto em 2023. As receitas passaram de 4,1 para 5,4 milhões e o
lucro de 2,27 para 3,73 milhões, enquanto as despesas caíram. A margem líquida subiu de
55% em 2022 para 69% em 2023.
Um platô em 2024. As receitas subiram para 5,56 milhões, mas as
despesas subiram mais e o lucro ficou praticamente igual: 3,71 milhões. A margem
caiu para 67%.
Uma queda em 2025. O lucro líquido caiu para 2,98 milhões, 20%
a menos que em 2024. A diária média passou de 730 para 680 pesos, 7% a menos. O
documento não explica a causa e não vamos inventá-la.
Um custo fixo muito estável. O ponto de equilíbrio por quarto e
por dia se moveu apenas entre 251 e 282 pesos nos cinco anos. Com uma diária de 680, o
hotel cobre suas despesas com menos da metade do que cobra.
O que não fecha, e é preciso perguntar
Uma leitura honesta inclui as perguntas. Estas são as que faríamos antes de ofertar:
- A tarifa média. Em 2021 e 2022, as receitas divididas entre 18
quartos e 365 dias dão 610 e 628 pesos: exatamente a «tarifa média» que o
documento declara. Isso quer dizer que essa cifra é, na verdade, receita por quarto
disponível, não o que se cobra na recepção. Em 2023 e 2024 a conta dá 818 e 846,
contra os 718 e 730 declarados. É preciso pedir a ocupação real e a tarifa real. - O ano de 2025 incompleto. Sem receitas nem despesas não se pode calcular
a margem nem explicar a queda. É preciso pedir o ano completo. - Contratos de longo prazo. Em 2021, 38% dos quartos
disponíveis foi vendido com contratos de longo prazo. Não se informa qual parte das
receitas dos anos seguintes vem daí. - Erratas no documento. A seção de 2024 menciona «2023» em duas
frases. Provavelmente é um erro de redação, mas é bom confirmar por escrito. - Se o lucro é antes ou depois de impostos. O documento
não diz. - Demonstrações financeiras não auditadas. São cifras do vendedor. Antes de
comprar, peça as declarações junto ao SAT (Serviço de Administração Tributária do México) e os extratos bancários que as respaldem.
Que rendimento implicaria
Com o lucro de 2025 (2.983.200 pesos) e o preço de 990.000 USD, o rendimento
anual sobre o preço ficaria, conforme o câmbio utilizado, entre 15% e 18%.
Calculado com taxas de câmbio de 17 a 20 pesos por dólar, que são indicativas: o
câmbio do dia da operação muda o resultado. É uma cifra de referência
sobre números não auditados, e não desconta impostos, reformas nem os custos de
compra. Não é uma promessa de retorno.
O que o vendedor diz que é possível crescer
A apresentação aponta três quartos a mais na cobertura, com a infraestrutura já
instalada, que somados aos dois privados levariam o hotel a 23 unidades e, segundo o
vendedor, a um aumento adicional de 40% nas receitas. A ficha menciona ainda uma cobertura
de cerca de 140 m² preparada para painéis solares. São projeções do vendedor: se lhe
interessarem, peça o orçamento e as licenças antes de contá-las no seu cálculo.
Um detalhe jurídico que muda a compra
O hotel não é vendido como um imóvel isolado: vende-se por meio da sociedade que é
titular do terreno, do edifício, das autorizações e da licença de bebidas alcoólicas. Isso tem
uma vantagem, porque tudo vai junto, e uma consequência: ao comprar a sociedade,
herda-se também sua história. Por isso, além dos números, é preciso revisar com um
advogado mexicano os passivos, as obrigações trabalhistas, os impostos em dia e a
vigência de cada licença antes de transferir qualquer coisa.
O que pedir na revisão
- Declarações anuais e pagamentos provisórios dos cinco anos.
- Relatório de ocupação e tarifa por mês, a partir das plataformas de reserva.
- Extratos bancários que respaldem as receitas.
- Folha de pagamento, contratos do pessoal e antiguidade.
- Licenças e permissões vigentes, com suas datas de renovação.
Como ler um hotel antes de comprá-lo
Os cinco anos deste hotel ensinam o mesmo que qualquer outro: o valioso não é o
preço de lista, e sim a série. Um lucro que sobe, se estabiliza e cai diz mais do que
um número isolado, e as perguntas incômodas valem mais do que o folheto. Em um ativo
hoteleiro, a conta que importa é a que se pode reconstruir com documentos.
Se quiser revisar este hotel ou qualquer outro ativo em Tulum, escreva para nós:
mandamos a ficha completa e as demonstrações financeiras, e ajudamos a montar a lista
de perguntas para o vendedor.
Números extraídos dos documentos do vendedor do Hotel Arcoíris Tulum
(resultados financeiros 2021-2025 e ficha técnica), não auditados nem verificados de forma
independente. Os rendimentos são um cálculo indicativo com taxa de câmbio de 17 a 20
pesos por dólar. Não constituem assessoria financeira nem garantia de retorno.
Versión en español: Un hotel boutique de Tulum Centro: los números de 2021 a 2025 · English version: A Downtown Tulum Boutique Hotel: 2021–2025 by the Numbers · Version française: Un hôtel-boutique au centre-ville de Tulum : les chiffres 2021-2025
