Casi nadie publica los estados financieros de un hotel antes de venderlo. Nosotros
tenemos los de uno: un hotel boutique de 20 habitaciones en Tulum Centro, con resultados
de 2021 a 2025. Los ponemos aquí tal como los entregó el vendedor, con lo que
muestran y con lo que no.
El activo
Es el Hotel
Arcoíris Tulum, en Av. Tulum 110 Ote., a unos tres kilómetros de la costa. Según su
ficha técnica:
- 20 habitaciones en cinco tipologías y 27 baños.
- 1.300 m² construidos, en cuatro niveles. El terreno aparece como 398
m² en la ficha y como 370 m² en otro documento del mismo vendedor. - Construido en 2018 y abierto en marzo de 2019, sin cierres desde entonces.
- Restaurante con licencia de alcohol, alberca y solárium en la azotea, gimnasio y
planta propia de tratamiento de agua. - Precio de venta: 990.000 USD, que incluye terreno, edificio y la
licencia, a través de la sociedad titular.
De las 20 habitaciones se comercializan 18; las otras dos se reservan para los
socios todo el año.
Los cinco años, en pesos mexicanos
- 2021: ingresos 4.008.927 · gastos 1.702.088 · utilidad neta
2.306.839 - 2022: ingresos 4.126.060 · gastos 1.853.921 · utilidad neta
2.272.138 - 2023: ingresos 5.376.203 · gastos 1.649.600 · utilidad neta
3.726.603 - 2024: ingresos 5.560.000 · gastos 1.849.600 · utilidad neta
3.710.400 - 2025: utilidad neta 2.983.200; el documento no
trae ingresos ni gastos de ese año
Sumadas, las utilidades netas de los cinco años dan 14.999.180 pesos.
En los cuatro años con ingresos y gastos, la resta cuadra: ingresos menos gastos da la
utilidad que el documento declara, con un peso de diferencia en 2022.
Lo que se ve
Un salto en 2023. Los ingresos pasaron de 4,1 a 5,4 millones y la
utilidad de 2,27 a 3,73 millones, mientras los gastos bajaron. El margen neto subió de
55% en 2022 a 69% en 2023.
Una meseta en 2024. Los ingresos subieron a 5,56 millones, pero los
gastos subieron más y la utilidad quedó prácticamente igual: 3,71 millones. El margen
bajó a 67%.
Una caída en 2025. La utilidad neta bajó a 2,98 millones, un 20%
menos que en 2024. La tarifa diaria promedio pasó de 730 a 680 pesos, un 7% menos. El
documento no explica la causa y no vamos a inventarla.
Un costo fijo muy estable. El punto de equilibrio por habitación y
por día se movió solo entre 251 y 282 pesos en los cinco años. Con una tarifa de 680, el
hotel cubre sus gastos con menos de la mitad de lo que cobra.
Lo que no cuadra, y hay que preguntar
Una lectura honesta incluye las preguntas. Estas son las que haríamos antes de ofertar:
- La tarifa promedio. En 2021 y 2022, los ingresos divididos entre 18
habitaciones y 365 días dan 610 y 628 pesos: exactamente la «tarifa promedio» que el
documento declara. Eso quiere decir que esa cifra es en realidad ingreso por habitación
disponible, no lo que se cobra en recepción. En 2023 y 2024 la cuenta da 818 y 846,
contra los 718 y 730 declarados. Hay que pedir la ocupación real y la tarifa real. - El año 2025 incompleto. Sin ingresos ni gastos no se puede calcular
el margen ni explicar la caída. Hay que pedir el año completo. - Contratos de largo plazo. En 2021, el 38% de las habitaciones
disponibles se vendió con contratos a largo plazo. No se informa qué parte de los
ingresos de los años siguientes viene de ahí. - Erratas en el documento. El apartado de 2024 menciona «2023» en dos
frases. Probablemente sea un error de redacción, pero se confirma por escrito. - Si la utilidad es antes o después de impuestos. El documento
no lo dice. - Estados financieros sin auditar. Son cifras del vendedor. Antes de
comprar, se piden las declaraciones ante el SAT y los estados bancarios que las respalden.
Qué rendimiento implicaría
Con la utilidad de 2025 (2.983.200 pesos) y el precio de 990.000 USD, el rendimiento
anual sobre el precio estaría, según el tipo de cambio que se use, entre 15% y 18%.
Calculado con tipos de cambio de 17 a 20 pesos por dólar, que son orientativos: el
tipo de cambio del día de la operación cambia el resultado. Es una cifra de referencia
sobre números no auditados, y no descuenta impuestos, remodelaciones ni los costos de
compra. No es una promesa de retorno.
Lo que el vendedor dice que se puede crecer
La presentación apunta a tres habitaciones más en la terraza, con la infraestructura ya
instalada, que sumadas a las dos privadas llevarían el hotel a 23 unidades y, según el
vendedor, a un aumento adicional de 40% en ingresos. La ficha menciona además una azotea
de unos 140 m² preparada para paneles solares. Son proyecciones del vendedor: si le
interesan, pida el presupuesto y los permisos antes de contarlas en su cálculo.
Un detalle legal que cambia la compra
El hotel no se vende como un inmueble suelto: se vende a través de la sociedad que es
titular del terreno, del edificio, de los permisos y de la licencia de alcohol. Eso tiene
una ventaja, porque todo viaja junto, y una consecuencia: al comprar la sociedad se
hereda también su historia. Por eso, además de los números, hay que revisar con un
abogado mexicano los pasivos, las obligaciones laborales, los impuestos al día y la
vigencia de cada licencia antes de transferir nada.
Qué pedir en la revisión
- Declaraciones anuales y pagos provisionales de los cinco años.
- Reporte de ocupación y tarifa por mes, desde las plataformas de reserva.
- Estados de cuenta bancarios que respalden los ingresos.
- Nómina, contratos del personal y antigüedades.
- Licencias y permisos vigentes, con sus fechas de renovación.
Cómo leer un hotel antes de comprarlo
Los cinco años de este hotel enseñan lo mismo que cualquier otro: lo valioso no es el
precio de lista sino la serie. Una utilidad que sube, se estabiliza y baja dice más que
una cifra aislada, y las preguntas incómodas valen más que el folleto. En un activo
hotelero, la cuenta que importa es la que se puede reconstruir con documentos.
Si quiere revisar este hotel o cualquier otro activo en Tulum, escríbanos:
le mandamos la ficha completa y los estados financieros, y le ayudamos a armar la lista
de preguntas para el vendedor.
Cifras tomadas de los documentos del vendedor del Hotel Arcoíris Tulum
(resultados financieros 2021-2025 y ficha técnica), no auditadas ni verificadas de forma
independiente. Los rendimientos son un cálculo orientativo con tipo de cambio de 17 a 20
pesos por dólar. No constituyen asesoría financiera ni garantía de retorno.
