Aclaramos de entrada: esto no es el caso de un cliente. Es una ruta
posible, armada con tres propiedades que hoy tenemos en venta en La Veleta, para mostrar
cómo se ve en números pasar de un estudio a tres propiedades en cuatro años. Las cifras de
precio son reales; los supuestos de renta son rangos y los marcamos como tales.
Las tres piezas, con precios de hoy
Tomamos del catálogo tres unidades en La Veleta. Los precios que están en pesos los
pasamos a dólares con el tipo de cambio del 8 de octubre de 2026, 18,0127 pesos por
dólar.
- Año 0 · Erena 109. Estudio de 49,65 m² a 1.700.000 MXN, unos
94.378 USD, equivalente a 1.901 USD por metro. Desarrollo con alberca,
spa de día y áreas de yoga. - Año 2 · Blue Luxury 202B. Departamento de una recámara y 49 m² a
1.899.000 MXN, unos 105.426 USD, 2.152 USD por metro. - Año 4 · Bohemian La Veleta. Departamento de dos recámaras y 106 m² a
2.200.000 MXN, unos 122.136 USD, 1.152 USD por metro.
Sumadas, las tres cuestan 321.940 USD a los precios de hoy. Es el
primer número que conviene mirar de frente: no se llega a tres propiedades; se llega a una
suma de 322.000 dólares repartida en cuatro años.
La cuenta que no cierra
La idea romántica es que la primera propiedad se paga sola y financia la segunda. Pongámosle
números. Como supuesto orientativo, tomemos una renta neta de entre el 4% y el 8% anual
sobre el precio, ya descontados administración, mantenimiento y vacancia. Es un rango
prudente, no una promesa; nosotros no garantizamos renta.
Sobre los 94.378 dólares del estudio, eso son entre 3.775 y 7.550 dólares al
año. En cuatro años, entre 15.000 y 30.000 dólares como máximo. Las otras dos
propiedades suman 227.562 dólares. La renta del primer estudio cubre una fracción pequeña de
lo que falta.
Ese es el hallazgo: el estudio no compra las otras dos. Lo que las compra
es una combinación de tres fuentes, y conviene saber cuáles son antes de empezar:
- Ahorro nuevo. Es la fuente grande. Si el plan depende de la renta,
depende de poco. - Pagos a plazos en preventa. Una unidad que se entrega más adelante se
paga en parcialidades, así que el desembolso se reparte en el tiempo. Hay que leer el
calendario de pagos y la fecha de entrega, y desconfiar de las dos cuando no están por
escrito. - Venta de una pieza. Si una unidad se revaloriza, venderla libera capital
para la siguiente. Es la única que depende del mercado, y por eso no se debe contar como
segura.
Lo que se suma y casi nadie incluye
Cada compra paga impuesto de adquisición, notario, registro y avalúo. Para un extranjero
se añade la apertura del fideicomiso y su cuota anual, porque La Veleta está en zona
restringida. Como orientación, reserve entre el 5% y el 8% del valor de cada operación
además del precio.
Sobre los tres precios de arriba, eso son entre 16.100 y 25.800 dólares
solo en gastos de cierre, y el total real de la ruta queda entre 338.000 y 347.700. Quien
planee solo con el precio de lista subestima el plan en más de 16.000 dólares.
Las tres decisiones que de verdad mueven el resultado
1. Qué se compra primero
Un estudio de 49 m² es la entrada más barata de la ruta, pero no por eso la mejor. En
La Veleta, el estudio de Erena 109 sale a 1.901 dólares por metro y el departamento de
Blue Luxury a 2.152. El metro más barato no es el más rentable: depende de cuánto se paga
por una noche y de cuántas noches se ocupa, dos datos que ninguna ficha de venta
garantiza.
2. Cuándo se compra la segunda
No cuando se cumple el segundo año, sino cuando el primer estudio ya tiene historia:
ocupación real, gastos reales y una administración que funciona. Si la primera unidad no
rinde lo previsto, es mejor enterarse antes de firmar la segunda.
3. Cuántas se pueden administrar
Tres unidades en la misma zona simplifican la administración: un solo equipo, una sola
visita, un solo proveedor de limpieza. Pero también concentran el riesgo. Si La Veleta pasa
un mal año, pasan los tres. Concentrar es cómodo; diversificar es lo que protege.
Tres lecturas del mismo plan
Para ver cuánto pesa cada supuesto, conviene correr la cuenta con tres escenarios, todos
sobre el estudio de 94.378 dólares y todos orientativos:
- Prudente, 4% neto: unos 3.775 dólares al año. En cuatro años, 15.100.
- Intermedio, 6% neto: unos 5.663 dólares al año. En cuatro años,
22.651. - Optimista, 8% neto: unos 7.550 dólares al año. En cuatro años,
30.201.
Incluso en el escenario optimista, la renta acumulada del estudio cubre menos de la
séptima parte de lo que cuestan las otras dos. El plan se decide en el ahorro y en el
calendario de pagos, no en la renta.
Qué puede salir mal
- La renta sale por debajo del rango. Entonces el plan depende más del
ahorro nuevo. - El tipo de cambio se mueve. Los precios están en pesos y el ahorro en
dólares; una variación de un par de pesos cambia el costo de la tercera pieza. - La entrega se retrasa. En una preventa, un año de retraso es un año sin
renta con las parcialidades corriendo. - La documentación no está en orden. Antes de pagar nada: escritura
inscrita, libertad de gravamen, predial al día y régimen de condominio.
Lo que sí tiene sentido
Empezar por una unidad pequeña en una zona con demanda es una forma razonable de entrar:
el desembolso inicial es bajo, el proceso se aprende con poco en juego y la segunda decisión
se toma con datos propios. Lo que no tiene sentido es empezar contando con que la renta del
primero pague los siguientes. Con los números de arriba, no lo hace.
Si quiere que armemos esta misma cuenta con su presupuesto —precio, gastos de cierre,
calendario de pagos y rango de renta— sobre propiedades de nuestro inventario,
escríbanos. Se la hacemos con las cifras del día y sin prometerle un
rendimiento que no podemos garantizar.
Precios y superficies del catálogo de inversionesdemexico.com, leídos el 8 de octubre
de 2026 y sujetos a cambio. Conversión a 18,0127 pesos por dólar (8 de octubre de 2026). La
renta neta del 4% al 8% anual y los gastos de cierre del 5% al 8% son rangos orientativos, no
datos verificados ni garantía de rendimiento. Es una ruta ilustrativa, no un caso real.
Consulte a un notario y a un asesor fiscal antes de comprar.
