Em Tulum, o número que mais se repete num plantão de vendas é uma rentabilidade anual de dois dígitos. Dez, doze, quatorze por cento. Vem numa folha com o logo do empreendimento e uma tabela de projeção a cinco anos.
Esse número não é inventado. Está calculado errado de propósito: sobre a base equivocada e sem as despesas que de fato existem. Vamos refazer a conta com uma unidade real do nosso catálogo.
Primeiro, o dado incômodo
Das 45 propriedades de Tulum que temos publicadas, nenhuma comprova sua rentabilidade com extratos. Nem as nossas. O que circula como ROI nesta praça sai da proforma do incorporador, que é uma projeção, não um histórico. Quando alguém mostrar 12%, a pergunta certa não é «de onde sai?», é «pode me mostrar no relatório da plataforma dos últimos doze meses?».
A conta do folheto
Peguemos um apartamento do nosso catálogo: 125.000 dólares, 45 m², Región 15. A projeção típica é montada assim:
- Diária: 150 USD.
- Ocupação: 70%, ou seja, 255 noites.
- Receita bruta anual: 38.250 USD.
- Despesas declaradas: 60% da receita fica… não, no folheto costuma aparecer só a administração, uns 20%.
- Resultado apresentado: 30.600 USD sobre 125.000 = 24%. E como isso soa incrível, apresenta-se «conservadoramente» reduzido a 12%.
Os 12% parecem prudentes justamente porque nasceram de um número impossível. Essa é a mecânica.
A conta completa, com a mesma unidade
As premissas abaixo são nossas e estão declaradas; não são dados daquela unidade. Servem para mostrar para onde vai o dinheiro:
A base não é 125.000. Ao preço, é preciso somar os custos de fechamento em Quintana Roo, entre 5% e 8% com fideicomiso incluído, e a mobília para aluguel por temporada, de 8.000 a 15.000 dólares. O desembolso real fica entre 139.000 e 150.000 USD. Vamos usar 145.000.
A ocupação não é 70%. Um 70% sustentado o ano todo são 255 noites: na baixa temporada do Caribe mexicano, com setembro e outubro fracos, esse número não se sustenta salvo em prédios com gestão profissional e vários anos de avaliações. Uma ocupação realista de trabalho fica entre 45% e 55%: digamos 180 noites.
A diária média não é a da alta temporada. Se na alta se cobram 150, a média do ano com a baixa incluída se parece mais com 110.
- Receita bruta: 180 × 110 = 19.800 USD.
- Comissão da plataforma (3% a 15% conforme o modelo) e gestão (15% a 25% com exclusividade): −5.900 USD aproximadamente.
- Limpeza entre estadias, luz, água, internet: −2.400 USD.
- Taxa de manutenção do condomínio, 120 USD por mês: −1.440 USD.
- Imposto predial, seguro e manutenção própria da unidade: −1.100 USD.
- Líquido: 8.960 USD ao ano.
Sobre os 145.000 de desembolso real, isso dá um 6,2% líquido. Sobre os 125.000 do anúncio seria 7,2%, que é o número que às vezes se publica como «conservador».
Um 6% líquido em dólares, em um ativo que ainda pode se valorizar, é um bom negócio. Não precisa ser 12% para valer a pena. O que precisa é que quem compra saiba qual dos dois números vai receber.
As cinco perguntas que desmontam qualquer proforma
- Sobre que base esse percentual foi calculado: preço de tabela ou investimento total com custos de fechamento e mobília?
- Que ocupação supõe e de onde sai esse dado? Se a resposta for «a média da região», peça a do empreendimento.
- Está líquido de comissão, gestão, limpeza, manutenção, imposto predial e seguro? Que apontem cada linha.
- Quantas unidades iguais há no mesmo empreendimento? Quarenta studios idênticos competem entre si e derrubam a diária de todos.
- Você me mostra o relatório dos últimos doze meses de uma unidade já operando? Com essa pergunta, quase todas as conversas acabam. As que continuam, valem a pena.
O que fazemos com isso
Não publicamos rentabilidades nas fichas porque não podemos comprová-las. Publicamos preço, metragem, zona e status de entrega, que é o que se comprova. Quando um empreendimento entrega o histórico de ocupação, nós o pedimos e repassamos exatamente como está, sem arredondar para cima.
Se você tiver na mesa uma proforma com rentabilidade de dois dígitos, envie para nós: devolvemos a mesma tabela com a base corrigida e as despesas incluídas, para você comparar as duas.
Dado verificável: catálogo próprio de inversionesdemexico.com lido em 30 de setembro de 2026, 45 propriedades em Tulum, nenhuma com rentabilidade comprovada com extratos. Todos os números de diária, ocupação, comissões e despesas deste artigo são premissas de trabalho declaradas para mostrar a estrutura do cálculo: não correspondem a uma unidade concreta nem constituem projeção de rentabilidade. Peça sempre os números por escrito ao incorporador ou ao administrador.
Versión en español: El ROI del 12% que promete el desarrollador de Tulum no es el que cobras · English version: The 12% ROI a Tulum developer promises isn’t what you’ll earn · Version française: Les 12 % promis par le promoteur de Tulum, vous ne les touchez pas
