À Tulum, un type d’offre revient sans cesse : un terrain à moitié du prix de celui d’à côté, « en parfaite règle », qu’il faut réserver cette semaine. C’est l’offre qui attire le plus un acheteur étranger et celle qui laisse le plus d’ennuis. C’est pourquoi, chez inversionesdemexico.com, nous avons pris une décision : ne pas proposer de terrains sans titre dûment inscrit. Cet article explique pourquoi, inventaire réel à l’appui.
Ce que contient aujourd’hui notre catalogue de Tulum
Nous l’indiquons dans l’API du site le 7 octobre 2026. Sur les 78 fiches
en espagnol, 45 sont à Tulum. Parmi ces 45, aucune n’est
un lot ni un terrain : ce sont des appartements et des maisons. Les trois lots que le
catalogue propose se trouvent dans d’autres zones : Akumal, Puerto Aventuras et un ranch dans la Riviera
Maya.
Ce n’est ni un hasard ni un manque de demande. C’est le résultat d’un filtre : si les documents ne
sont pas là , le terrain n’est pas publié.
Pourquoi le terrain est le cas le plus délicat
Un appartement dans un programme immobilier formel arrive avec une chaĂ®ne documentaire dĂ©jĂ
constituée : acte constitutif, régime de copropriété, permis de construire. Un terrain isolé arrive
avec ce que le vendeur apporte. Et sur la cĂ´te de Quintana Roo, une bonne partie des terres a une
histoire qui ne se voit pas à l’œil nu.
Voici les quatre situations les plus fréquentes.
1. Terre ejidale vendue comme si c’était de la propriété privée
Une part importante du foncier de la zone était ou est de l’ejido. La terre ejidale ne se vend pas
comme les autres : pour devenir propriété privée (« domaine plein »), elle exige une décision de
l’assemblée ejidale et des démarches auprès du Registre agraire national. Un contrat de cession de droits ou une attestation ejidale n’est pas un titre de propriété et n’offre pas la même sécurité.
2. « Possession de longue date » sans titre
Le vendeur est sur le terrain depuis des décennies, il a des reçus de l’impôt foncier (predial) et
même un petit muret. Tout cela compte, mais posséder n’est pas être propriétaire aux yeux du
Registre public. RĂ©gulariser la possession par voie judiciaire existe, prend du temps et doit
être fait par le vendeur avant la vente, pas par l’acheteur après paiement.
3. Acte existant, mais non inscrit
La plus trompeuse, car le papier « a l’air en règle ». Un acte signé devant notaire qui n’a pas été
inscrit au Registre public de la propriété ne protège pas contre les tiers. Si le même
terrain a été vendu à une autre personne et que cet autre acte, lui, a été inscrit, le second acheteur
a un problème.
4. Acte inscrit, mais grevé ou avec des propriétaires qui n’ont pas signé
Hypothèques, saisies, copropriétaires ou héritiers absents de l’opération. Le
certificat de liberté de charges existe précisément pour cela, et c’est le document
qu’on ne demande presque jamais à temps.
Le filtre que nous appliquons avant de publier un terrain
Ce n’est pas compliqué, mais il ne souffre aucune exception :
- Titre inscrit au Registre public de la propriété, au nom du vendeur.
- Certificat de liberté de charges récent.
- Impôt foncier (predial) à jour, et une référence cadastrale qui coïncide avec
l’acte. - S’il s’agissait d’un ejido, attestation de passage en pleine propriété, avec son
inscription. - Usage du sol compatible avec ce que l’acheteur veut faire : maison, petit hôtel ou
programme. Un terrain non constructible n’est pas un investissement, c’est un morceau de brousse.
S’il en manque un, la fiche ne sort pas. Parfois le vendeur régularise et elle revient. Souvent non,
et c’est très bien ainsi : nous préférons avoir moins de fiches et que chacune résiste à une revue de
notaire.
Il y a une raison pratique derrière ce filtre : un terrain avec des problèmes de titre ne s’arrange
pas avec le temps, il se règle par des démarches, et ces démarches, quelqu’un les paie. Si c’est le
vendeur qui les assume avant de vendre, le prix les inclut déjà . Si c’est l’acheteur après, cela sort
de sa poche et retarde tout projet de construire ou de louer. C’est pourquoi la question utile n’est
pas « Combien coûte le mètre ? », mais « Quel document manque et qui l’obtient ? ».
Et si l’acheteur est étranger, il y a une étape de plus
Tulum est dans la zone restreinte : 50 kilomètres depuis la côte. Un étranger
n’acquiert pas le domaine direct ; il achète au moyen d’un fideicomiso avec une banque
mexicaine comme fiduciaire, généralement pour 50 ans renouvelables et avec l’autorisation du
Ministère mexicain des Affaires étrangères.
Le fideicomiso ne peut se constituer que sur une propriété au titre clair. Aucun notaire
ni aucune banque sérieuse n’en ouvre un sur un terrain aux papiers douteux. Autrement dit : acheter un
terrain sans titre n’est pas seulement risqué, c’est, dans de nombreux cas, une opération qui
ne peut pas se conclure pour un étranger, et l’on ne s’en rend compte qu’après avoir payé
l’acompte de réservation.
Ce que coûte vérifier, comparé à ce que coûte ne pas le faire
À titre indicatif : l’examen de la chaîne de propriété par un avocat ou un notaire coûte en général
à partir de quelques milliers de dólares, selon la valeur et la complexité du terrain ; les
certificats du Registre représentent une fraction de cela. Il est prudent de prévoir en plus du
5% al 8% de la valeur pour les impôts, le notaire, l’inscription et l’ouverture du
fideicomiso.
À l’opposé, le mauvais scénario est de perdre l’acompte, ou de se retrouver avec un terrain qui ne
peut pas être titré, vendu ni transmis sereinement. Vérifier coûte toujours moins cher que corriger.
Comment reconnaître l’offre qui ne passe pas le filtre
- Le prix est très inférieur à celui des terrains voisins et personne n’explique pourquoi.
- On demande la réservation avant de montrer le moindre document.
- Les fonds sont demandés sur un compte personnel, pas sur celui d’un notaire ou d’un escrow.
- On parle de « droits » ou de « possession » au lieu de « titre de propriété ».
- On insiste pour conclure vite « parce qu’il y a un autre intéressé ».
Aucun de ces signaux ne prouve à lui seul un problème. Ensemble, ils l’annoncent presque toujours.
Ce que nous faisons aujourd’hui quand quelqu’un demande un terrain
Si le terrain a un dossier complet, nous le passons en revue avec l’acheteur. S’il manque quelque
chose, nous le disons clairement et nous expliquons ce que le vendeur devrait régulariser. Et si
l’objectif est d’entrer à Tulum avec moins de risque, nous présentons les appartements et maisons d’un
programme immobilier formel, qui constituent aujourd’hui l’intégralité de notre inventaire dans la
zone.
Si vous avez un terrain en vue, qu’il soit le nôtre ou non, écrivez-nous avec les documents
qui vous ont été montrés. Nous vous dirons ce qui manque, ce qui est normal et ce qui devrait
vous faire douter, avant d’envoyer le moindre peso.
Chiffres d’inventaire tirés de l’API de inversionesdemexico.com le 7 octobre
2026. Les coûts, pourcentages et délais sont indicatifs et varient selon le bien et
l’opération ; cet article ne remplace pas les conseils d’un notaire, d’un avocat ni d’un comptable au
Mexique.
Versión en español: Por qué dejamos de vender terrenos sin escritura en Tulum · Versão em português: Por que paramos de vender terrenos sem escritura em Tulum · English version: Why We No Longer Sell Lots Without Title in Tulum
