Un inventaire est publié en pensant à ce que le vendeur veut montrer. La vraie question est
autre : que cherche vraiment celui qui envisage d’acheter à Tulum. Nous n’avons pas
de journal d’appels ni de formulaires à exhiber, et nous n’allons pas en inventer un. Nous avons deux
sources vérifiables : ce que disent nos fiches et ce que les gens tapent dans Google. Nous les avons
mises face à face.
L’inventaire, mesuré le 13 octobre
Nous avons lu le catalogue complet via l’API du site. Il compte 79 fiches en espagnol,
dont 46 sont à Tulum. (47 mentionnent Tulum ; nous en avons écarté une située à Chemuyil,
dans la commune d’Akumal.) Sur ces 46 :
- 45 affichent un prix chiffré. Dans une seule, le champ indique simplement « USD ».
- Les prix vont d’environ 89.000 à 990.000 dollars, avec une médiane d’environ
164.000. Les fiches en pesos ont été converties en dollars à 17,897 pesos pour un dollar, le taux
utilisé dans nos articles précédents ; c’est une conversion indicative, pas celle du jour. - 18 coûtent 150.000 dollars ou moins, 17 se situent entre 150.000 et 250.000 et 10
dépassent 250.000. - Par zone déclarée : La Veleta 11, Aldea Zamá et Boca Zamá 11
et Région 15, 5. Le reste relève d’autres zones ou d’aucune zone déclarée. - 35 sont livrés non meublés, 6 meublés et 5 équipés.
Pour le dire sans détour : l’inventaire est d’entrée et de milieu de gamme. Trois fiches sur quatre
valent 250.000 dollars ou moins.
Ce que les fiches ne disent pas
Voici la partie inconfortable. Nous avons vérifié quels champs sont renseignés dans les 46 fiches :
- Surface : 31 sur 46.
- Chambres : 26 sur 46.
- Stationnement : 1 sur 46.
- Année de livraison : 1 sur 46.
- Loyer mensuel : 0 sur 46.
- Rendement annuel : 0 sur 46.
- Revenu annuel déclaré : 1 sur 46.
Presque tous ceux qui achètent à Tulum le font pour louer, ou du moins pour que le bien s’autofinance.
Or les deux données qui répondent à cette question, combien il se loue et combien il rapporte, ne figurent
dans aucune de nos fiches. Ce n’est pas qu’on les cache : nous n’avons simplement pas de loyer mesuré et
nous ne publierons pas un chiffre inventé. Mais un acheteur qui ne le trouve pas ici ira le chercher
ailleurs.
Ce que les gens tapent
Dans Search Console, nous avons retenu les requêtes contenant « tulum » du 15 juillet au 11
octobre 2026 (89 jours) :
- 60 requêtes distinctes, 299 impressions et 0
clic.
Zéro clic en près de trois mois : c’est le point de départ, et il faut le dire avant de tirer la moindre
conclusion. Ce sont de petits chiffres. Ils servent à voir la forme de ce qui se cherche, pas à faire
étalage de volume.
La forme, par groupes :
- Recherches générales d’investissement (une trentaine de requêtes, 204 impressions) :
« invertir en tulum » (56 impressions, position moyenne 69), « bienes raices tulum » (35, position 57),
« inversion inmobiliaria tulum » (23, position 74), « inversión tulum » (13, position 76). - Recherches par nom de programme (10 requêtes, 61 impressions) : « yaaxlum
tulum » (16 impressions, position 12), « soko tulum » (13, position 18), « hacienda tuk tulum » (8,
position 55), « tulix tulum » (6, position 49). Il y a aussi des noms qui ne correspondent à aucune de nos
fiches (« highline », « levy holding », « palais », « saskab ») : des gens qui cherchent un programme précis
absent de notre catalogue. - Sécurité, en français : « tulum dangereux » (6 impressions) et « tulum mexique
dangereux » (3). - Comment acheter, en anglais : « how to buy property in tulum mexico » (5) et « buying
property in tulum » (2).
Le prix au mètre carré, quand on peut le calculer
Sur les 46, 26 indiquent un prix et une surface comprise entre 20 et 300 mètres carrés,
ce qui suffit pour faire le calcul. Résultat : d’environ 1.160 à environ 3.550 dollars le mètre
carré, avec une médiane d’environ 2.170. Le moins cher au mètre est un bien de
106 mètres à La Veleta publié en pesos ; le plus cher, un studio de 42 mètres à 149.000 dollars. Ce sont
nos calculs sur des prix publiés, pas des valeurs de marché. Mais ils montrent ce que cache une fiche sans
surface : le seul prix affiché ne permet aucune comparaison.
Ce qu’on peut en tirer, et ce qu’on ne peut pas
Celui qui cherche un nom précis nous trouve bien plus près de la première page.
Les recherches portant sur un programme que nous avons (Yaaxlum, Soko) tournent autour des positions 12 et
18. Les recherches générales (« invertir en tulum ») se situent vers la 57-76, soit la page six ou sept. Ce
n’est pas une surprise, mais c’est une consigne : chaque fiche est une porte, et celle qui porte le nom du
programme est celle qui est ouverte.
Certaines questions, nos fiches ne peuvent pas y répondre seules. La sécurité et
« comment acheter en tant qu’étranger » ne se règlent pas avec une fiche, mais avec un article. C’est la
raison pour laquelle nous les écrivons.
Ce que nous ne pouvons pas affirmer. Nous ne savons pas combien de ces internautes finissent
par demander des renseignements sur un bien, car Search Console ne voit pas ce qui se passe après le clic, et
sur cette période il n’y a pas eu de clics. Nous ne mesurons pas non plus les requêtes par formulaire. C’est
pourquoi le titre dit « ce que l’on regarde » et non « ce que l’on achète ».
Ce que nous ferions si c’était votre achat
- Regardez le prix total, pas le prix affiché. Sur le prix publié, il convient de prévoir
entre 5 % et 8 % pour la clôture et l’acte notarié. C’est une fourchette indicative ; elle varie selon
l’opération. - Exigez la surface et la livraison. Si une fiche n’indique ni la surface ni la date de
livraison, posez la question avant de comparer les prix : un bien de 34 mètres et un de 125 ne se comparent
pas. - N’acceptez pas un rendement sans source. Demandez le loyer mesuré du bien lui-même ou
d’un bien identique dans le même immeuble. Un pourcentage sans taux d’occupation derrière, c’est de la
publicité. - Cherchez par le nom du programme. C’est le moyen le plus rapide de comparer fiches, avis
et avancement du chantier d’un même projet. - Vérifiez le titre de propriété avant la réservation. On vérifie d’abord, on réserve
ensuite.
Ce que nous allons corriger dans nos fiches
La liste des champs vides est notre chantier : compléter surface, chambres et livraison lorsque le promoteur
les fournit, et n’indiquer un loyer mesuré que s’il existe, avec sa source. Quand une fiche passera de « sans
donnée » à « donnée sourcée », nous le raconterons avec la même rigueur que celle utilisée pour mesurer
celle-ci.
Si vous pensez à l’une de ces 46 fiches, ou à un programme précis de Tulum que vous ne trouvez pas,
écrivez-nous : nous vous transmettons les fiches réelles, le prix total estimé et ce qu’il
reste à confirmer auprès du promoteur.
Inventaire consulté via l’API d’inversionesdemexico.com le 13 octobre 2026 ; les conversions de pesos en
dollars utilisent 17,897 MXN/USD et sont indicatives. Recherches Google Search Console du 15 juillet au 11
octobre 2026 ; les chiffres changent chaque jour. Les pourcentages de frais de clôture sont indicatifs et
doivent être confirmés au cas par cas avant toute décision.
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Versión en español: 46 propiedades de Tulum publicadas: qué mira de verdad quien pregunta · Versão em português: Tulum: 46 propiedades publicadas, o que quem pergunta olha de verdade · English version: What Buyers Really Look at Among 46 Published Tulum Listings
