«Quel est le ticket d’entrée à Tulum ?» est la première question dans presque toutes les
conversations. La réponse honnête n’est pas un chiffre rond : c’est une liste. Voici la
nôtre, catalogue ouvert au 30 septembre 2026.
Nous avons 45 biens à Tulum, 43 avec prix affiché. La
médiane est à 160.000 dollars. Et 17 de ces 43
— quatre sur dix — coûtent 150.000 ou moins.
Ce qu’on trouve en dessous de 150.000 dollars
Du moins cher au plus cher, avec surface et zone telles que publiées :
- 89.400 USD — 33,92 m², Tulum
- 90.000 USD — 47,56 m², Región 15
- 94.150 USD — Tulum (sans surface publiée)
- 94.988 USD — 49,65 m², La Veleta
- 95.000 USD — Avenida Cobá con Neptuno
- 103.369 USD — 45 m², Región 15
- 106.107 USD — 49 m², La Veleta
- 122.926 USD — 106 m², La Veleta
- 125.000 USD — 45,27 m², Región 15
- 129.000 USD — Tulum
- 130.000 USD — Avenida Cobá
- 136.894 USD — 63,56 m², La Veleta
- 136.894 USD — 63 m², La Veleta
- 145.000 USD — La Veleta
- 149.000 USD — 51 m², Región 15
- 149.000 USD — 42 m², Centro de Tulum
- 150.000 USD — Aldea Zamá
Trois choses qui ressortent de la lecture de la liste complète
1. La fourchette d’entrée va de 90.000 à 150.000, pas de 150.000 à 300.000.
L’écart entre l’unité la moins chère et la plus chère de cette liste est de 60.600
dollars, et ce sont toutes deux des appartements ou studios dans la même ville.
2. Sous 150.000, la surface pèse plus que la zone. Avec
122.926 dollars, on a 106 m² à La Veleta ; avec 125.000, 45,27 m² en Región 15. Presque le
même budget, plus du double de mètres. Ce ne sont ni le même produit ni le même cas d’investissement : l’un
vise l’habitation ou la location à l’année, l’autre est pensé pour la location saisonnière courte.
3. Aldea Zamá apparaît pile au plafond. La seule unité de ce secteur
dans cette liste vaut exactement 150.000. En dessous de ce montant, le quartier établi
n’est tout simplement pas disponible dans notre inventaire.
Ce qu’il faut ajouter à ce montant
Aucune des montants ci‑dessus n’est ce qui sort réellement du compte bancaire. Sur le
prix il faut compter :
- Frais de clôture : droit d’acquisition, notaire, enregistrement et
— pour un étranger — la fiducie bancaire. À Quintana Roo, ils se situent typiquement entre
5% et 8%, plus l’annuité de la fiducie. - Mobilier, si l’on compte louer : de 8.000 à 15.000
dollars pour un studio ou un petit appartement, équipé pour accueillir des
hôtes. - Charges de copropriété, mensuelles et à vie. Dans les développements avec
piscine, salle de sport, rooftop ou spa, c’est la dépense la plus sous‑estimée.
Avec cela, une unité à 125.000 devient un investissement réel de 139.000 à
150.000 dollars. C’est sur ce chiffre‑là, et non sur celui de l’annonce, que se calcule
tout rendement.
Comment choisir parmi les dix-sept
Quatre questions, dans cet ordre, pour réduire la liste à deux ou trois candidates :
- Livrée ou en prévente ? Livrée signifie des revenus cette année.
Prévente signifie 18 à 36 mois sans loyers et risque de chantier. - Location courte ou location à l’année ? La courte exige une zone à
flux touristique et un bien meublé ; l’annuelle demande de la surface et la proximité des services.
Ce sont deux listes différentes. - Combien s’élèvent les charges de copropriété ? À demander par écrit. Deux unités
au même prix peuvent afficher des rendements très différents rien qu’à cause de cette charge. - Combien d’unités identiques y a‑t‑il dans l’immeuble ? Quarante studios
identiques en concurrence sur la même plateforme tirent le tarif de tout le monde vers le bas.
Notez bien ce qui n’apparaît pas dans cet article : aucune promesse de rendement. Des 43 fiches
de Tulum, aucune n’accrédite un ROI par des relevés de comptes, et nous n’allons pas
en inventer un. Ce qui est vérifiable, c’est ceci : prix, surface et zone.
Si vous voulez le tableau complet des dix-sept avec le lien vers chaque fiche,
écrivez‑nous et nous vous l’enverrons, avec les quatre questions ci‑dessus déjà
posées au promoteur.
Catalogue propre de inversionesdemexico.com consulté le 30 septembre 2026 : 79
biens publiés en espagnol, 45 à Tulum, 43 avec prix. Conversion pesos/dollars au taux du
29 septembre 2026, 17,897 MXN/USD. Les fourchettes de frais de clôture et d’ameublement sont des estimations de marché pour orienter le calcul,
pas les chiffres d’une opération concrète. Les prix évoluent ; ceux‑ci sont ceux de cette
date.
Versión en español: Qué se compra hoy en Tulum con 150.000 USD · Versão em português: Quanto rendem US$ 150 mil hoje em Tulum · English version: What $150,000 Buys in Tulum Real Estate Today
